林德良：越秀启动双平台互动模式 覆盖华南、华中、华东

　　事实上，就在2018年12月14日，越秀房产基金发布公告称，以11.78亿元人民币（约13.4亿港元）出售广州市新都会大厦物业，价格较评估价溢价约5.8%，预期出售将录得2.42亿元收益，买方为独立第三方。这是越秀房产基金自2005年12月21日在香港联交所上市以来，第一次出售旗下物业。与此同时，这次出售越秀新都会所得款项，用于支付基金收购武汉物业的递延代价并为可能的潜在收购提供资金，从而有效降低基金负债。

　　“目前一线城市甲级写字楼的租金收益率平均约在4%左右，越秀房产基金自2005年上市以来，分派收益率基本能维持在6.5%以上，这与基金项目的资产管理不断提升密不可分。”林德良表示。

　　而越秀房产基金相关负责人介绍，基金前十年旗下物业全部集中在广州，有一定的区域风险，而随着国内几大城市群的商业地产崛起，基金有必要优化投资组合、分散投资区域风险。因此，从2015年开始，越秀房产基金开启了商业地产多元化布局发展战略。随着基金成功入驻杭州，长三角核心城市的布局已然成型。

      资产调整逻辑

      在注入杭州维多利中心的几乎同时，越秀房产基金还宣布了出售广州新都会大厦项目。

      该物业位于越秀区西门口地铁站上盖，地处广州传统商圈交汇区，毗邻广州传统及极具代表性的北京路、上下九商圈，是一栋由写字楼、商场及停车场组成的综合项目，总面积超过6万平方米。

      对于新都会大厦的出售，林德良表示这是很正常的资产调整。

      据悉，越秀房托每年都会对基金旗下物业进行成长性评估，而评估的指标也并不复杂，主要是看项目租金的增长率，如果租金增长率排在最后面，资产价值评估也在旗下项目中排名尾端，那么这个物业极大概率就会放入越秀房产基金的待出售资产名单中，只要有合适机会，便会出清。

      实际上，新都会大厦是2008年以6.77亿港元的价格注入的，经过十年持有之后以11.78亿元的价格出让，越秀房托方面仍略有盈余。

      据越秀房托方面透露，新都会大厦的回报率在4.2%左右，其实已经比其他很多物业的投资回报率要高，但在越秀房产基金旗下的资产中排在末端。

      而出售越秀新都会所得款项，用于支付基金收购武汉物业的递延代价，并为可能的潜在收购提供资金，从而有效降低基金负债。

      公司方面表示，卖出新都会大厦与购入杭州越秀·维多利中心，一进一出，通过出售一些成长性相对较小的物业，布局更有发展潜力的物业，实现了资本的循环再利用，而且开疆拓土，将战略布局拉伸至具有潜力的杭州，优化了物业组合和资产结构。

      据悉，截至2018年底，越秀房产基金的资产规模已达350亿元。看起来，这离公司之前宣布的“千亿资产”目标仍有较大距离。

      什么时候能做到管理“千亿资产”？林德良没有给一个明确的时间表，仅表示，“基金的小股东一方面想规模成长，一方面也想保证比较高的收益率，所以要在这两边进行平衡。”

      如何平衡？关键还是在寻找好的资产。

      林德良对观点地产新媒体解释，具有成长性的资产，“包括城市要有成长性，以及项目的成长性”。

      不过，这么多商业资产的种类，越秀房托“最中意”的收购类型还是写字楼。

      “如果有项目的话还是首选写字楼，未来写字楼在基金占比是50%左右，其他才是商场、酒店公寓包括专业市场等等。”

      越秀商投与投资回报

      2017年，越秀地产内部对商业地产板块进行了整合，正式成立了越秀商投。

      据越秀方面介绍，越秀商投作为越秀地产商业板块的专业开发运营管理平台，形成独树一帜的“开发+运营+金融”闭环运作，负责越秀地产持有型商业地产项目的开发、运营、管理以及金融化的全价值链业务。目前，经营范围涵盖写字楼、零售商场、专业市场、酒店公寓等业态。

      越秀商投专注中高端物业开发，充分利用金融杠杆加快业务发展。在运营阶段，整合各界资源，通过不断优化资产及服务提升物业价值，培育多个知名商业物业。