房企拿地稳字当头 一二线住宅土地流标刷新历史纪录

      近日，华夏幸福公告，拟与北京万科企业有限公司就华夏幸福环京区域33.93万平方米的住宅用地签署合作协议，暂定交易价款约为32.34亿元。根据公告，万科拟通过收购华夏幸福五家项目公司的部分股权的方式，合作开发华夏幸福位于涿州、大厂、廊坊和霸州市的10宗土地项目。

      此前，深高速在港交所公告，拟引进万科作为战略投资者，增资价格已确定为人民币29亿元。据公告，如本次增资最终得以落实，万科实际出资额人民币29亿元，拥有联合置地30%的权益。据悉，联合置地拥有深圳梅林关城市更新项目拟建成物业的市场评估价值逾百亿元。

      统计显示，按照权益金额计算，万科三季度合计拿地金额接近500亿元，达到458.7亿元，相当于恒大+碧桂园+保利+融创四大龙头房企拿地金额总和。

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  香港地政总署10月16日晚间公布，位于香港山顶文辉道第2、4、6、8、9及11号的乡郊建屋地段第1211号用地的招标，因为地价标金未达到政府就该用地所定的底价，政府不接纳在10月12日截标时所接获的5份标书。

  不仅是香港，内地一二线城市住宅土地流标已经刷新同期历史纪录。随着楼市调控深入，热点城市住宅土地流标越来越多。另据中原地产研究中心统计数据显示：截止到目前， 2018年大部分城市的住宅土地成交溢价率都出现了明显下调现象。特别是一线城市，在已经成交的150宗住宅土地中，平均溢价率只有7.64%，而在过去2年，土地溢价率分别是16.96%和66.9%。

  58安居客房产研究院首席分析师张波认为，土地溢价率下调的原因不外乎两个，其一是房企对于市场未来预期更为谨慎，限价因素导致房企对于未来房产上市交易价格持有更为保守的预期，楼市调控不断从严更是让房企对于未来楼市走势显得更不乐观。其二是政府在土地出让环节进行相应调整，在土地出让环节对溢价率设立措施，例如限房价、竞地价。同时将土地出让底价进行调整，并提高企业参与竞买的门槛，也会直接影响到土地溢价率。

  流标与溢价率下调

  受调控影响，无论是土地溢价率还是流标数量，均在创历史纪录。

  中原地产数据统计显示，截止到10月16日，年内住宅土地流标高达223宗，同比2017年同期的90宗上涨幅度高达148%。而2016年全年只有81宗土地流标。这一流标数量也创造了2013年来的最高纪录。

  此外，土地溢价率也出现了全面走低。中原地产研究中心统计数据显示：截止到目前， 2018年大部分城市的住宅土地成交溢价率都出现了明显下调现象。

  值得关注的是，尽管一二线土地溢价率普遍下行，但从城市排行榜来看，房企仍将一二线城市作为拿地重点，重点城市土地成交放缓。中国指数研究院监测，2018年1-9月，全国土地成交金额TOP10城市总计成交9823亿元，同比下降9%，增速较1-8月回落14个百分点；规划建筑面积TOP10城市成交23569万平方米，同比增长17%，增速较1-8月回落6个百分点。

  中国指数研究院也注意到，限地价、限房价、竞自持、竞配建、共有产权用地等成为热点城市推地的重要要求，对于企业来说，这些限制条件对项目盈利和周转带来一定压力，且对企业资金实力提出了更高的要求。其中，中海29.1亿元竞得的北京市朝阳区崔各庄地块采用“限地价、限房价、竞自持、报高标准商品住宅建设方案”的出让方式；绿城26.6亿元竞得的合肥（楼盘）市滨湖区地块出让条件为“限地价”；荣盛发展24.3亿元竞得的合肥滨化区地块采取“限地价”方式出让。

  回款压力大但拿地仍有热情

  中原地产首席分析师张大伟认为，流标的原因非常多，最主要原因是房地产企业资金链压力逐渐增大，而一二线城市的限价、限售等政策使得开发商回款压力越来越大。出让土地的要求也越来越多，特别是其中各种配套建设使得开发商资金压力大的情况下，很难拿地。流标现象越来越多，土地溢价率全面走低。

  对于土地市场未来趋势，张波认为，土地市场趋冷的态势仍将持续。“房企拿地会更为谨慎。尤其是资金压力大、融资难的大背景下，融资环境无法得到改善的现状会直接引发并导致债务违约风险提升，并直接影响到拿地的资金来源；规模化带来的优势在土地市场会更明显呈现。目前资源聚集效应会越来越明显，包括客户资源、金融资源、供应商资源、人才资源、政府支持等都会更大幅度向规模房企倾斜，国资背景的大型品牌房企在土地市场的资源优势会愈加明显。