房企拿地稳字当头 一二线住宅土地流标刷新历史纪录

      10月广州首次土拍以平淡收场。10月10日，广州一次性推出5宗商住地，其中3宗地块以底价“秒成交”；5宗商住地总金额仅为41.7亿元，较早前动辄超百亿元及两百亿元的土地出让额相去甚远。

      一线城市广州在“银十”的首场土拍就遇冷，全国土地市场情况如何？不久前，中国指数研究院公布了一份土地报告显示，今年土地流拍数量达历史高位。根据数据显示，全国有统计的300个城市中，2018年以来全国房地产市场土地流拍已超过800宗，其中共流拍446宗住宅用地，总规划建筑面积5645万平方米，约是2017年全年流拍地块总规划建筑面积的1.8倍。

      从各项统计指标来看，全国性的土地市场降温已是事实。

      业内人士认为，土地市场降温已是大势所趋。越是临近年底，房企越需要更多资金偿还各类款项，同时销售端承压，房企发展模式发生变化，在拿地方面将呈现出更加审慎的态势。

      供应增加 市场却降温

      数据统计显示，2018年以来全国100个大中城市住宅用地供应数量达3232宗，创2014年以来同期新高，同比去年增长26.20%。与此同时，土地流拍却在蔓延。

      据中原地产统计数据显示，今年1-7月，一线城市土地流标13宗；二线城市合计流标经营性土地154宗；三四线城市经营性土地合计流标达到了629宗。土地流拍在今年上半年还未能引起业内的大范围关注，但这种现象从进入下半年的7月份开始就愈演愈烈。

      事实上，从7月份开始，热点城市土地流拍现象就已经频繁出现。以碧桂园、保利发展等为代表的龙头房企，已放缓拿地节奏，土地市场随之转冷。

      以向来拿地“大手笔”的碧桂园为例，根据中国指数研究院研报统计，在2018年7月，其单月拿地金额为195亿元、拿地面积为1007万平方米。但到了8月，其单月拿地金额为55亿元，不及7月拿地金额的三成；拿地面积亦仅为373万平方米，不及7月拿地面积的四成；其9月拿地力度与8月大体持平。

      针对土地流拍频发的现状，业内人士分析认为，持续严格调控影响房企预期、融资环境收紧房企回避风险、土地出让条件更加苛刻，是导致当前土地市场流拍现象增加的三大因素。中国指数研究院相关负责人分析认为，一方面，2017年品牌房企整体拿地规模处在历史最高水平，基数偏高；另一方面，今年以来，受土地出让条件严苛以及企业资金压力骤升影响，品牌房企拿地更趋谨慎，拿地规模有所下降。中原地产首席分析师张大伟表示，地方政府加大土地供应力度，开发商对热点城市、热门区域的地块不再盲目参拍，不少以往的地王“邻居”并没有拍出地王价格，这是市场降温的重要信号。

      房企拿地“稳”字当头

      那么，面对这样的市场现状，房企对土地市场持有什么样的态度？要“过冬”便要加速资金回笼，减少各方面开支，在拿地方面，各大房企近期分别作出了不同的投资表态。总而言之，稳字当头，大部分企业对拿地都持审慎的态度。其中，碧桂园称要精准获取，持审慎态度；恒大称放缓投资节奏，不去四线城市；融创要控制买地节奏和支出等。

      从各大房企的表态来看，“谨慎”和“随时调整策略”是高频出现的字眼。除此之外，各家表态也反映出各自的发展布局方向。例如：绿地控股表示要“聚焦高铁沿线三四线”。10月12日，绿地宣布将通过“三大变革”推动房地产主业在未来三年的发展，重组成立大基建、商贸、酒店旅游三大产业集团。对于此举，绿地控股董事长张玉良提出，希望房地产主业年均销售规模能达到5000亿左右，到2020年基建产业经营收入超过4000亿元，这些数字可以看作是绿地对规模的承诺。因此，聚焦高铁沿线的三四线城市拿地，可以看做绿地在发挥大基建与房地产协同发展方面的决心。事实上，从绿地广东近期的动作也可窥一斑，包括佛山和阳江项目在内，都是以“高铁站”为重要卖点。

      此外，中海地产提出“对市场保持高度谨慎态度”，龙湖集团则表示“买地政策不变，主要集中在一线城市，领先二线城市”。表态相对“耿直”的如：富力地产直言“当面粉贵过面包时便不会再出手”；合景泰富“土地选择更加理智，没有利润率15%以上的基本不选”。

      万科逆市拿地气势抢眼

      在房企一片“求稳”的拿地声音中，万科的动作显得有些不同。此前，刚刚高喊“活下去”的万科，对拿地的公开表态也是“拿地相对谨慎，始终坚持聚焦核心城市经济圈”。但是统计数据显示，万科今年拿地有点“豪”。

      近日，华夏幸福公告，拟与北京万科企业有限公司就华夏幸福环京区域33.93万平方米的住宅用地签署合作协议，暂定交易价款约为32.34亿元。根据公告，万科拟通过收购华夏幸福五家项目公司的部分股权的方式，合作开发华夏幸福位于涿州、大厂、廊坊和霸州市的10宗土地项目。

      此前，深高速在港交所公告，拟引进万科作为战略投资者，增资价格已确定为人民币29亿元。据公告，如本次增资最终得以落实，万科实际出资额人民币29亿元，拥有联合置地30%的权益。据悉，联合置地拥有深圳梅林关城市更新项目拟建成物业的市场评估价值逾百亿元。

      统计显示，按照权益金额计算，万科三季度合计拿地金额接近500亿元，达到458.7亿元，相当于恒大+碧桂园+保利+融创四大龙头房企拿地金额总和。

      相关新闻：

  香港地政总署10月16日晚间公布，位于香港山顶文辉道第2、4、6、8、9及11号的乡郊建屋地段第1211号用地的招标，因为地价标金未达到政府就该用地所定的底价，政府不接纳在10月12日截标时所接获的5份标书。

  不仅是香港，内地一二线城市住宅土地流标已经刷新同期历史纪录。随着楼市调控深入，热点城市住宅土地流标越来越多。另据中原地产研究中心统计数据显示：截止到目前， 2018年大部分城市的住宅土地成交溢价率都出现了明显下调现象。特别是一线城市，在已经成交的150宗住宅土地中，平均溢价率只有7.64%，而在过去2年，土地溢价率分别是16.96%和66.9%。

  58安居客房产研究院首席分析师张波认为，土地溢价率下调的原因不外乎两个，其一是房企对于市场未来预期更为谨慎，限价因素导致房企对于未来房产上市交易价格持有更为保守的预期，楼市调控不断从严更是让房企对于未来楼市走势显得更不乐观。其二是政府在土地出让环节进行相应调整，在土地出让环节对溢价率设立措施，例如限房价、竞地价。同时将土地出让底价进行调整，并提高企业参与竞买的门槛，也会直接影响到土地溢价率。

  流标与溢价率下调

  受调控影响，无论是土地溢价率还是流标数量，均在创历史纪录。

  中原地产数据统计显示，截止到10月16日，年内住宅土地流标高达223宗，同比2017年同期的90宗上涨幅度高达148%。而2016年全年只有81宗土地流标。这一流标数量也创造了2013年来的最高纪录。

  此外，土地溢价率也出现了全面走低。中原地产研究中心统计数据显示：截止到目前， 2018年大部分城市的住宅土地成交溢价率都出现了明显下调现象。

  值得关注的是，尽管一二线土地溢价率普遍下行，但从城市排行榜来看，房企仍将一二线城市作为拿地重点，重点城市土地成交放缓。中国指数研究院监测，2018年1-9月，全国土地成交金额TOP10城市总计成交9823亿元，同比下降9%，增速较1-8月回落14个百分点；规划建筑面积TOP10城市成交23569万平方米，同比增长17%，增速较1-8月回落6个百分点。

  中国指数研究院也注意到，限地价、限房价、竞自持、竞配建、共有产权用地等成为热点城市推地的重要要求，对于企业来说，这些限制条件对项目盈利和周转带来一定压力，且对企业资金实力提出了更高的要求。其中，中海29.1亿元竞得的北京市朝阳区崔各庄地块采用“限地价、限房价、竞自持、报高标准商品住宅建设方案”的出让方式；绿城26.6亿元竞得的合肥（楼盘）市滨湖区地块出让条件为“限地价”；荣盛发展24.3亿元竞得的合肥滨化区地块采取“限地价”方式出让。

  回款压力大但拿地仍有热情

  中原地产首席分析师张大伟认为，流标的原因非常多，最主要原因是房地产企业资金链压力逐渐增大，而一二线城市的限价、限售等政策使得开发商回款压力越来越大。出让土地的要求也越来越多，特别是其中各种配套建设使得开发商资金压力大的情况下，很难拿地。流标现象越来越多，土地溢价率全面走低。

  对于土地市场未来趋势，张波认为，土地市场趋冷的态势仍将持续。“房企拿地会更为谨慎。尤其是资金压力大、融资难的大背景下，融资环境无法得到改善的现状会直接引发并导致债务违约风险提升，并直接影响到拿地的资金来源；规模化带来的优势在土地市场会更明显呈现。目前资源聚集效应会越来越明显，包括客户资源、金融资源、供应商资源、人才资源、政府支持等都会更大幅度向规模房企倾斜，国资背景的大型品牌房企在土地市场的资源优势会愈加明显。

  尽管土地市场趋冷是不争的事实，但张波认为，“房企补货的内趋力依然明显。‘坚决遏制房价上涨’将成为下半年房企拿地‘紧箍咒’，在考虑自身规模化发展的同时也将会更为理性判断未来的风险性。因此，一方面房企尤其是龙头房企的补库存内趋力依然在上升，从而导致部分城市尤其是三四线城市土地交易还将维持一定热度；房企获取土地开发的方式也会更为多元化，除了从一级市场拿地，房企的并购将成为龙头房企获取开发土地资源的重要方式，除了股权并购，资产收购和项目收购的占比会进一步提升。”

  易居研究院研究总监严跃进也认为，对于当前土地市场来说，情绪相对还是低落的，开发商资金回笼也不好，所以拿地会比较保守。而且很多土地限制性内容比较多，这都会影响土地的溢价率。所以溢价率下调基本上和房企拿地的狂热情绪减弱是有关的。对于此类土地市场的发展来说，其实到年底不排除还是会有部分企业积极入市的，所谓逆势抄底的策略。同时从实际过程看，此类土地市场的发展依然有较好的机会，尤其是很多房企还是有补库存的战略的。

      （来源：南方日报、21世纪经济报道）