房企拿地稳字当头 一二线住宅土地流标刷新历史纪录

      10月广州首次土拍以平淡收场。10月10日，广州一次性推出5宗商住地，其中3宗地块以底价“秒成交”；5宗商住地总金额仅为41.7亿元，较早前动辄超百亿元及两百亿元的土地出让额相去甚远。

      一线城市广州在“银十”的首场土拍就遇冷，全国土地市场情况如何？不久前，中国指数研究院公布了一份土地报告显示，今年土地流拍数量达历史高位。根据数据显示，全国有统计的300个城市中，2018年以来全国房地产市场土地流拍已超过800宗，其中共流拍446宗住宅用地，总规划建筑面积5645万平方米，约是2017年全年流拍地块总规划建筑面积的1.8倍。

      从各项统计指标来看，全国性的土地市场降温已是事实。

      业内人士认为，土地市场降温已是大势所趋。越是临近年底，房企越需要更多资金偿还各类款项，同时销售端承压，房企发展模式发生变化，在拿地方面将呈现出更加审慎的态势。

      供应增加 市场却降温

      数据统计显示，2018年以来全国100个大中城市住宅用地供应数量达3232宗，创2014年以来同期新高，同比去年增长26.20%。与此同时，土地流拍却在蔓延。

      据中原地产统计数据显示，今年1-7月，一线城市土地流标13宗；二线城市合计流标经营性土地154宗；三四线城市经营性土地合计流标达到了629宗。土地流拍在今年上半年还未能引起业内的大范围关注，但这种现象从进入下半年的7月份开始就愈演愈烈。

      事实上，从7月份开始，热点城市土地流拍现象就已经频繁出现。以碧桂园、保利发展等为代表的龙头房企，已放缓拿地节奏，土地市场随之转冷。

      以向来拿地“大手笔”的碧桂园为例，根据中国指数研究院研报统计，在2018年7月，其单月拿地金额为195亿元、拿地面积为1007万平方米。但到了8月，其单月拿地金额为55亿元，不及7月拿地金额的三成；拿地面积亦仅为373万平方米，不及7月拿地面积的四成；其9月拿地力度与8月大体持平。

      针对土地流拍频发的现状，业内人士分析认为，持续严格调控影响房企预期、融资环境收紧房企回避风险、土地出让条件更加苛刻，是导致当前土地市场流拍现象增加的三大因素。中国指数研究院相关负责人分析认为，一方面，2017年品牌房企整体拿地规模处在历史最高水平，基数偏高；另一方面，今年以来，受土地出让条件严苛以及企业资金压力骤升影响，品牌房企拿地更趋谨慎，拿地规模有所下降。中原地产首席分析师张大伟表示，地方政府加大土地供应力度，开发商对热点城市、热门区域的地块不再盲目参拍，不少以往的地王“邻居”并没有拍出地王价格，这是市场降温的重要信号。

      房企拿地“稳”字当头

      那么，面对这样的市场现状，房企对土地市场持有什么样的态度？要“过冬”便要加速资金回笼，减少各方面开支，在拿地方面，各大房企近期分别作出了不同的投资表态。总而言之，稳字当头，大部分企业对拿地都持审慎的态度。其中，碧桂园称要精准获取，持审慎态度；恒大称放缓投资节奏，不去四线城市；融创要控制买地节奏和支出等。

      从各大房企的表态来看，“谨慎”和“随时调整策略”是高频出现的字眼。除此之外，各家表态也反映出各自的发展布局方向。例如：绿地控股表示要“聚焦高铁沿线三四线”。10月12日，绿地宣布将通过“三大变革”推动房地产主业在未来三年的发展，重组成立大基建、商贸、酒店旅游三大产业集团。对于此举，绿地控股董事长张玉良提出，希望房地产主业年均销售规模能达到5000亿左右，到2020年基建产业经营收入超过4000亿元，这些数字可以看作是绿地对规模的承诺。因此，聚焦高铁沿线的三四线城市拿地，可以看做绿地在发挥大基建与房地产协同发展方面的决心。事实上，从绿地广东近期的动作也可窥一斑，包括佛山和阳江项目在内，都是以“高铁站”为重要卖点。

      此外，中海地产提出“对市场保持高度谨慎态度”，龙湖集团则表示“买地政策不变，主要集中在一线城市，领先二线城市”。表态相对“耿直”的如：富力地产直言“当面粉贵过面包时便不会再出手”；合景泰富“土地选择更加理智，没有利润率15%以上的基本不选”。

      万科逆市拿地气势抢眼

      在房企一片“求稳”的拿地声音中，万科的动作显得有些不同。此前，刚刚高喊“活下去”的万科，对拿地的公开表态也是“拿地相对谨慎，始终坚持聚焦核心城市经济圈”。但是统计数据显示，万科今年拿地有点“豪”。