2014昆明楼市略显暖意 房价持续走低去库存压力增大

    2014年，全国楼市低迷，昆明房地产市场显得有点冷。观望情绪浓厚、项目开发过剩、资金困难、商品房库存居高不下……这一年，各路开发商的日子着实不太好过。尽管如此，在限购取消、限贷松绑、公积金放宽、央行降息，各项政策全面宽松的背景下，昆明楼市成交数据被激活，略显暖意。    数据     创新高成交套数、面积双涨

　　据昆明市房产信息网数据不完全统计，2014年昆明市共成交各类商品房126141套，较2013年成交的120673套增加5468套，同比增长4.5%；当年昆明商品房成交面积10768850平方米，较2013年9978400平方米增加790450平方米，同比增长7.9%。

　　对比昆明楼市历年成交数据可发现，尽管2013年房地产市场显示出疲态，但2014年昆明楼市成交创历史新高，“市场冷”与“成交暖”形成鲜明反差。在智阁商业总经理任建民看来，2014年各房企通过折扣、抽奖、赠礼等多渠道降低房价，以低价吸引改善型、投资型客户决策购买。房产作为生活必需品，城市进一步城镇化、年轻一代的茁壮成长都能让它存有较大市场空间。政策松动使社会大众有楼市回温的潜意识，借机抄底大有人在。从去年昆明楼市成交数据、商品房供应上看，供应过剩仍然是当前昆明楼市面临的巨大问题。

　　房价持续走低

　　据某研究院发布的2014年12月百城价格指数显示，昆明住宅样本均价8173元/平方米，环比下跌1.42个百分点。

　　任建民指出，国家利用高额税收、限价、限购等政策调控遏制楼市投资，同时使楼市流失部分优质客群。为去化库存，房企把眼光转移到刚需客群，该部分客户对价格的敏感度极高，房企降价刺激该类消费。近几年，房源大规模面市，市场有供应过剩的趋势，楼市的供求关系和价格杠杆发挥效用。

　　整体来看，年底房企为冲刺业绩和加速资金回笼，加大优惠力度，造成住宅价格跌幅有所扩大。从政策层面看，中央政策以“稳”为主，本月《不动产登记暂行条例》正式出台，意在完善房地产长效机制建设，短期对市场影响有限。从需求方面来看，在调控回归市场化、货币政策支持的背景下，购房需求有序释放。从企业策略看，迫于全年销售目标和资金回款压力，12月房企继续采取低价加推、以价换量策略，百城房价继续下行。

　　发放预售证226个去库存压力增大

　　据昆明房产信息网公布的预售数据统计，2014年昆明主城区及呈贡新区123项目累计发放预售证226个，较去年103个项目发放的216个预售证，分别增加20个项目、10个预售证。

　　回顾全年预售证发放情况，有10个月的获批预售面积均超过100万平方米。其中，12月获批面积最大达2039072.7平方米，共有22个项目拿到“通行证”。7月获批面积最小为645045.6平方米，获预售项目为15个。

　　据数据显示，目前昆明整体库存总量继续累加攀升，已经达到2306万平方米，去化周期约26个月，新增的预售面积还将增加，可以预见，2015年昆明市场仍将面临巨大的去库存压力。

　　土地成交6966.2亩同比下跌66.12%

　　据统计数据显示，2014年昆明共成交121宗土地总成交面积6966.2亩，与2013年全年成交总面积20562亩相比，同比下跌66.12%；成交金额为151.27亿元，与2013年成交金额403.57亿元相比，同比下跌62.51%。