揭秘房产中介众生相：抬估值 办假证 走私单 巧炒房

　　针对中介扰乱市场行为，监管力量近年正在加强。与此相呼应，近日，住房城乡建设部、国家发展改革委、工业和信息化部、人民银行、税务总局、工商总局、银监会等七部门联合印发了《关于加强房地产中介管理促进行业健康发展的意见》（下称“《意见》”）。《意见》对中介与金融机构勾结、虚假房源、中介收费不规范不透明等行业沉疴进行了规范。

　　由于房价陡高，一些购房者曾追求首付贷以暂时解决购房难题，但首付贷会给金融稳定造成风险。《意见》指出，中介机构不得提供或与其他机构合作提供首付贷等违法违规的金融产品和服务，不得向金融机构收取或变相收取返佣等费用。金融机构不得与未在房地产主管部门备案的中介机构合作提供金融服务。

　　时代周报记者走访多家中介门店获悉，“首付贷”作为中介曾经推行的项目已不复存在。广州黄埔链家地产门店的销售李静（化名）告诉时代周报记者，过去通过“首付贷”，购房者可以贷款九成，只付一成甚至更低的首付。但现在只能通过“其他方法”获得操作空间。

　　灰色地带

　　时代周报记者走访位于深圳科技园的一家“家家顺”门店。记者自称目前手头只有30万元现金，希望能买到一套首付需50万的房子。一位中介向记者介绍，资金差20万元确有难处，只能通过抵押一套房产，从银行贷消费贷款。他透露，“手续可以很快搞定”。

　　这是目前解决首付问题相对合法的方式。链家地产中介李静告诉记者，如果差额在三五万元，可以通过抬高估值的手段，降低首付比例。他透露，“可以做高一套房子的估值，因为贷款额度是根据估值来的，所以估值越高，能贷款的比例就越高，首付也就越少。”但他同时也介绍，估值与交易价格不可能上浮太多，所以如果资金缺口太大，还是推荐买便宜些的房子。

　　搜房网编辑吴帅（化名）告诉记者，二手房市场同样存在这种情况，客户可与卖方业主商量，只要业主把合同中的价格写高一些，首付价格相应就可以降低。

　　上述家家顺销售还向记者介绍，中介机构都会认识一些民间借贷机构，可以提供高息贷款供首付暂时不足的购房者填补资金缺口，“利息大约是一分，期限是三年”。另一种渠道是，开发商为购房者垫付资金购房，利息与民间借贷相差无几。

　　时代周报记者向潘晓东询问，如果没有广州户口，又未交满三年社保，在广州如何购房。他向记者介绍，只要在广州交社保，“社保记录不是问题”。而购房需要的收入证明，有些中介甚至可以出具假的证明。

　　至于应对限购需要的“假离婚”，广州一名中介告诉记者，以前民政局旁有许多办假离婚证的作坊，广州现在“查得严，不让用”。但他提供了一条不用真离婚的“途径”：到外省办离婚手续，拿回来用。

　　技多不压身

　　在中介行业打滚了七年的潘晓东其实是一名85后。

　　2014年，他将旧房卖掉，以5万元/平的价格置业深圳前海，今年该楼盘均价已超过10万元，他在惠州也有数套房产。他笑着说：“这几年，房地产中介的日子确实比较好过”。

　　对潘晓东这样的资深中介来说，中介费并非收入的大头，“公司收一成中介费，我们在其中再提取20%，其实并不多”。他透露，一些“小的中介公司”可能会走“私单”，即卖方与中介个人私自协商抬高价格，他向记者举例，“比如一套房子业主想卖700万，中介挂出去的价格是730万，这多出来的30万由业主和中介个人分成，业主还会为中介卖房卖得贵，给中介一些酬劳。”他表示，这种欺骗购房者的模式并不可持续，如果购房者知情，中介的声誉会荡然无存。大的中介公司大多已经摒弃此种方式。

　　收入的大头来自于炒房，优势则在于内部信息、内部价格和内部渠道。潘晓光今年花3万元向银行借了30万元先息后本的贷款，结合手头资金交了三套新房的首付，并很快卖出一套。“卖一套，30万就赚回来了。”对资深中介来说，即使还没到交易许可期限，房屋也可以走内部渠道，很快交易掉。

　　“中介是多面手，最精通房地产市场，其他包括沟通技巧、心理学、金融、政策，都要涉猎。”他表示，这些技能都是在与业主、客户打交道中慢慢领悟到的，并没有经过特别的培训。

　　但中介机构正逐渐走向专业化。吴帅透露，在搜房网内部有一个金融集团，专门与银行对接赎房、契税、期税等业务。他告诉记者，目前搜房网正在给各部门人员分配销售业务—包括媒体部门，但金融集团则较为特殊，“他们不卖房，而且学历比普通中介高，都是本科、研究生财经专业毕业的”。

　　潘晓光也表现出对政策规划的熟稔和专业。“以后这里就会是深圳的战场”，他看了看脚下的土地，“地铁13号线会经过这里，修到惠州南站，这部分是深圳政府掏钱，不是惠州掏钱。你想想，政府投资2000亿元建龙华，龙华现在是什么样？投资4000亿元建前海自贸区，前海现在什么样？而深圳政府在坪山要投资5600亿元，坪山以后一定会很厉害。”

　　潘晓光还劝说记者购买大户型，当记者表示大户型不利于投资时，他说：“现在二孩政策放开了，你投资买大户型肯定没错。”

　　驱车驶离惠阳的路上，数以百计的中介在烈日下挂上写有楼盘名字和价格的横幅，向每辆经过的车辆挥舞手中的传单。车轮卷起尘土，无数穿着白衬衫、黑西裤和擦得锃亮却已蒙尘的黑皮鞋的人们，仍在路边费力吆喝着。

　　与这些初出茅庐的中介不同，潘晓光满意地离去，包里装着他劝说时代周报记者签下的大户型买卖合同。