北京推出地块将打造别墅 土地市场难复2013年荣光

    高价地好拿，项目难做，昔日风光无限的高价地，很可能在市场调整期变成烫手山芋。

    近日，克而瑞信息集团统计发现，过去3年，全国经营性用地单价和总价位居前十的55幅地块中，有21幅地块尚未动工，占比高达38%。

    “北京两年内如果继续执行高端产品限购政策，一些高价地项目将面临生死考验。”一位来自央企、在北京操盘别墅项目的开发商人士如此说道。

    克而瑞旗下的研究中心最新一份统计报告显示，2011~2013年度全国经营性用地单价和总价前十的55幅地块中，30幅地块为商业办公用地，25幅地块为含住宅用地，这些项目中，仅1个已竣工开业，22个项目处在在建状态，占比为40%，另外仅有9个项目在售。值得注意的是，这些地块中，有2幅已被政府收回，有21幅地块尚未动工，未开工地块占比高达38%。

    以上高价地地块中，63%的总价高价地已经开工，2011年、2012年和2013年成交地块的开工率分别为80%、70%和40%，单价高价地开工率则相对较低，为50%，同期成交地块的开工率分别为70%、70%和10%。

    对于高价地开工率低的现状，克而瑞董事长丁祖昱对记者称，土地价格太高企业难以盈利，是企业迟迟不开工的核心原因。

    他举例说，中华企业2011年初摘取的苏州平江区平四路机床电器厂、林机厂地块，30290元/平方米的楼板价，对于目前的苏州市场而言也极高，该地块附近的苏州平门府别墅项目，今年6月的成交均价也不过34000元/平方米左右。

    而一些高价地项目则正赶在两年大限前开工。业内人士透露，上海申电投资有限公司以20.5亿元底价竞得黄浦江沿岸综合开发E18单元1-12地块，楼板价28983元/平方米，该地块曾是2012年上海总价及单价最高的“双料高价地”，如今项目进展较慢，尽管已经开工但预计未来工期或大大放缓。

    从城市分布来看，近3年来成交的高价地七成以上位于北上广深四个城市。一线城市市场成熟，企业竞争激烈，地价也遥遥领先其他城市；此外一线城市重点区域批量推出土地集中成交，也被认为是造成高价高价地频现的主要原因。如上海的世博会区域、深圳前海、北京朝阳区东三环CBD等区域。

    与此同时，近年部分热门二线城市地价走高，如天津、杭州等城市高价地也频频上榜。

    克而瑞对拿地企业分析发现，夺得全国前20的高价地地块的企业主要分四类：一是国企（央企），此类企业资金充裕，具备拿高总价地块的实力，如方兴、中海、中冶、首农等。此外，地方城投类国企拿地也比较积极，如杭州金融城、广州城实、佳质资产管理（陆家嘴）；二是激流勇进的闽系房企，这类企业一向以拿地激进著称，如泰禾、融信等；三是金融险资企业与开发商联合，资金支撑与经验技术相得益彰，如兆华斯坦与前海国际能源金融中心、佳兆业与生命人寿等合作，也有部分金融企业单独拿地，如金利通投资；四是20强房企，如恒大、龙湖、远洋、融绿等，这些企业资金充裕，从优化区域布局和销售结构的角度出发，在一二线城市积极增加项目储备。

    对于这些企业，丁祖昱提醒，房企需警惕土地成交单价高溢价带来的盈利风险。在他看来，目前楼市的不景气使得不少房企降价跑量，如果楼市继续暗淡下行，单价高价地低价入市的风险势必无法避免。同时，由于许多单价高价地地价接近甚至高于区域房价，企业将其未来定位为高端产品，但是在刚需主导的市场环境下，或将面临去化不畅的风险。