昆明一二手房价环比领跌西南 去库存仍是楼市主旋律

尽管多重利好政策叠加效应对商品房销售产生了积极影响，使11月份昆明楼市成交量较10月有所上升，但在商品房高库存的背景下，昆明房价依旧处于下行态势。

据国家统计局发布11月份全国70个大中城市住宅销售价格变动情况显示，昆明11月份一二手房价指数全线环比下跌，这也是今年以来昆明房价继7月份后连续第五个月出现“双降”，而且该月一二手房价环比降幅均为西南地区最大。

全国70个大中城市房价环比无一上涨

数据显示，11月份70个大中城市新建商品住宅价格环比下降的城市有67个，比10月份减少了2个；持平的城市有3个，比10月份增加了2个。环比下降的67个城市中，最大降幅为1.4%，比10月份缩小0.2个百分点；降幅超过1%的城市仅有5个，比10月份减少了14个；降幅比上月收窄的城市有48个，比10月份增加了4个。

同比来看，11月份价格变动中，最高涨幅为3.0%，最低为下降9.9%。

对此，业内人士表示，随着10月份以来各地信贷政策陆续调整，加之央行降息，政策叠加效应对房地产销售产生积极影响，11月份70个大中城市新建商品住宅成交量较10月份有所放大，为年内新高。但在高库存的背景下，价格上涨的动力依然不足。

另外，二手住宅价格方面，与上月相比，70个大中城市中，价格下降的城市有58个，持平的城市有6个，上涨的城市有6个。环比价格变动中，最高涨幅为1.2%，最大降幅为2.0%。与去年同月相比，70个大中城市中，价格下降的城市有67个，上涨的城市有3个。11月份，同比价格变动中，最高涨幅为2.7%，最低为下降11.0%。

“去库存”仍是楼市主旋律

回看昆明， 11月份昆明新建商品房价格环比下跌0.7%。其中， 90平方米至144平方米的新建商品住宅价格环比下跌最为明显，为0.9%。同比来看，11月昆明新建商品房价格同比下跌3.3%，较前个月跌幅扩大1.3个百分点。

另外，从其他三个西南省会城市来看，新建商品住宅价格贵阳和重庆环比下跌都为0.5%，成都环比下跌0.6%，由此可见昆明该月新建商品房价环比跌幅均高于同区域的三个省会城市。

二手房方面，昆明11月二手住宅价格环比下跌了0.6%。值得一提的是，11月贵阳和重庆二手住宅价格环比下跌都为0.4%，成都环比下跌0.1%，对比来看，昆明11月二手房价环比跌幅同样领跌西南。同比来看，11月二手房价同比下跌4.1%，较前个月跌幅扩大1.2个百分点。

业内分析表示，目前虽然市场行情有所好转，但城市商品房高库存的现状仍未改变，未来“去库存”仍是楼市主旋律，短期内昆明住宅价格有所波动，但从本次中央经济会议释放出的信号来看，其房价依旧有下行空间，但可以肯定的是会逐渐走向稳定。

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今年超三成房企料将亏损

距离年底仅十余天，尽管部分房企仍在尽最后努力进行业绩冲刺，但成绩单修改的余地已很小。

“从房企业绩完成情况以及已有的各项指标来看，今年房企整体的盈利能力都有所减弱，我们预计今年会有七成房企出现业绩下滑，超过三成企业亏损或续亏。”北京一房地产研究机构负责人陈如涵告诉记者。

日前，沪深两市共计27家上市房企公布了2014年年报业绩预告，其中5家房企宣布亏损。此外，剔除数据公布不全的房企后，净利润同比上升企业仅为9家，下滑企业达8家，房地产行业亏损面呈现逐步扩大的趋势。

根据业绩预告，5家预亏房企尽管规模仅为中小房企，但亏损的金额并不少，与去年业绩相比出现“大跳水”。其中，荣丰控股预计年度亏损额可能高达4500万元。而金丰投资公布前三季度亏损2.3亿，而该公司去年同期盈利265.16万元。

多位业内人士分析，今年房企的整体盈利能力不容乐观，预计今年亏损房企比例会超过去年。

“从前三季度已有的销售数据和房企营收指标来看，超过七成房企都采取了降价跑量的销售方式，但销售完成情况仍然不佳。”陈如涵告诉记者。

据克而瑞研究统计，中国房地产企业销售TOP50中，近六成房企的销售均价较上半年出现下滑。其中，销售均价降幅在10%以内的房企有26家，占比一半以上。而降幅在10%以上的企业有6家，涉及融信、金科、绿城等房企。华夏时报

开发商酝酿明年要涨价

临近年底，某全国性房地产上市公司（以下简称R公司）各地中高管再次聚在了一起。他们需要做出一个决策，决策的主题是，“2015年，我们是要一个漂亮的规模还是要利润？”

R公司决策会的结论是，要利润，所以会涨价。

R公司在品牌房企中属于极具潜力的实干派，即便在逆市，也能打出一个漂亮的销售规模战。但世界上的事情往往是鱼和熊掌不可兼得，要规模必然在一定程度上牺牲利润。R公司目前最大的问题是，净利润率已经低于行业平均水平。

R公司明年面临两个选择。第一，继续要规模。向800亿甚至900亿冲击；第二，规模小幅度增长，提高利润。

对于资金密集型的房地产行业而言，他们所能把握的最重要的成本是融资成本。而他们发现，无论是600亿的规模还是800亿的规模，融资成本都没有太大的改变。“干这么多事不都是为了赚钱吗？”R公司一位人士称。

基于此，预计R公司旗下项目明年涨幅至少在10%。

那么，2015年的市场究竟有没有涨价的基础呢？

R公司是这么想的，从目前的政策看，明年一线城市很有可能会放松限购。如果放松，那必然利于涨价；但如果不放松，政策也没有趋紧的可能。这次央行降息后，R公司已经感受到一点春天的气息。至少，客户贷款好贷了。这就足够让他们松口气。值得注意的是，R公司旗下的项目主要集中在一线城市。

另外一家H公司的相关负责人也表示，他们2015年将推出比2014年更贵的产品。他预测，北京房价明年会普涨。背后的逻辑也很简单。2015年，北京会有大量2013年竞拍的高价地上市。地价的哄抬导致供应量很少，房价没有跌的基础。