不许跌！楼市“止跌令”重现江湖 涨价无门、降价无路?

      近日，赣州市的赣县区发布停止特价房销售通知，要求特价房销售前必上报住建局和物价局审批，3月3日起住宅成交单价不得低于该项目2月份同类型商品房成交均价。

      从某种意义上来说，这属于楼市市场中的“止跌令”，继限价止涨之后，也封杀了开发商的降价空间。而且，这种情况并非孤案，早在去年便已经出现过多次：

      去年11月，安徽合肥某盘降价了6000元/平米的消息闹得是沸沸扬扬，最后还是房产局亲自前往该楼盘调研，并回涨了几千块才算是收场；

      同为安徽的芜湖市，一家楼盘直接降价5千元销售，由原来1万5一平，下降到1万一平,当地住建委立即要求不得降价；

      砀山某盘降价，丹迪组织了一次约谈会，对预售许可证等进行了整理，与此同时还对4家合作银行予以对应处罚；

      邳州市房地产商会也曾就降价给出过相关文件，并称“对于以地价扰乱市场的房企，房地产商会将建议政府相关职能部门，按照近期成交价格为依据批复下次该盘的备案价”。

      掌柜君发现，这种情况多发生在三四线小城市，房地产市场不够坚挺，对房价又比较敏感的区域。在上一波的红利中，涨价太快太猛，后续发展又没有跟上，因此市场出现了一定的泡沫。

      不过，想降价？没门！

      倒不是ZF太过强硬，看不得老百姓买廉价房，实在是买房人不好取悦。近年来但凡涉及到降价促销的楼盘，必定会有维权缠身。购房人逢降价必维权，地方政府逢维权必维稳，这是个循环，不大好的那种。

      南京房地产学会会长吴翔华对此情况评价称，地方政府还是盼望市场稳定的，不希望过快的回落。这样的政策跟大的市场调控政策并不相悖，因为既要调整过快上涨也要调整过快下降，维持稳定做好。

      此外，他还提到这样的规定跟地方财政压力大，也不无关系。

      数据显示，自2011年至2018年，全国土地出让收入分别为33166亿元、28422亿元、41250亿元、42940亿元、32547亿元、37457亿元、52059亿元65096亿元。其中，2018年50大城市平均楼面价为2277元/平方米，相比2017年的2627元，下调了13.3%，这也是多年来首次出现土地价格明显下调。

      同年一二线城市合计住宅土地流标高达382宗，是最近6年来的最高纪录，同比上升167%。三四线城市的土地流标数量也同样处于高位，2018年三四线城市流标住宅土地1203宗，数额巨大。

      这些都导致地方开始担忧土地财政下调的影响。

      而易居研究院智库中心研究总监严跃进则认为，此次赣县的房价政策是一个很大的信号。“因为这个政策针对房价进行了管控，很容易引起市场的关注。此次政策虽然针对特价房，但实质上其实是对当前房价管控政策做了调整。”

      此次政策具有信号意义，即对于一些刻意降价的项目，其实政策也会干预。对于一些盲目降价干扰市场预期的行为，也会制止。类似政策也体现了此类城市市场降温的情况下，针对部分房源政策积极进行调整。当然政策思路也还是不变的，即市场需要稳定，停止特价房不代表不管控房价，后续房屋销售市场的秩序依然会整顿。

      从其对于全国市场的影响看，近期房企价格策略分化，部分涨价，部分降价，市场对于价格走向还是比较模糊。实际上随着预售许可证的发放节奏加快，预计价格本身是会上涨的，这和很多定价成本相对高有关。但是如果各类中介和开发商随意涨价，那么从销售秩序整顿角度看，也是会面临各类管控的。

      南京资深地产评论员尹霄飞也持相似的观点，他认为这是政府的托市行为。稳地价、稳房价、稳预期，维稳是地产调控的主基调。有些城市怕涨、有些城市怕跌，政府的大手在这些城市之间穿梭，一城一策的核心就是“稳定”。

      不过，掌柜君认为，这样的行为其实是有违市场规律的。开发商一降价，买房人就开始维权，据说赣县此次政策调整的背景也是这个原因。但如果非得给开发商划底线，不能降价，是否会让买房人更加有恃无恐，反正有政府托底，稳赚不赔。

      用这种不守契约精神的行为来绑架房价，是否也妨碍了市场自身的运行规律。有网友表示：房价一跌就闹事，房价涨了的时候也没见谁把钱补给开发商的，都是惯出来的毛病。

      不过，即使地方政府限制价格，开发商依然有很多手段，譬如送车位、送精装、送家具、减物业费等等来变相送福利。到时候，会不会又有业主实行新的维权就不清楚了。你对于这样的事情怎么看？