欧阳捷：美好生活新时代 TOD正成为城市的综合体

      深圳市推出了《深圳对外通道布局规划研究》、《深圳市轨道交通线网规划(2016—2035)》，未来深圳将与中山、珠海、惠州、东莞、广州、肇庆、江门、佛山等8市全部实现轨道交通连接。

      成都市编制了《成都市轨道交通场站综合开发专项规划》，计划到2022年，开通地铁运营总里程将迅速接近上海、达到600公里以上，在此基础上，加速推进轨道交通场站综合开发，并设立了市轨道建设指挥部，目前已规划180个项目、用地9万亩。

      不只是深圳、成都，还有杭州、广州、佛山、重庆、上海等城市，都在推进轨道交通及其站场的综合开发建设。

      TOD已经成为市场新蛋糕。

      02 TOD将成城市开发优选项

      未来，TOD项目可以通过轨道交通场站综合开发，形成轨交站点与周边建筑群的封闭式联通，步行系统四通八达，行人几乎不受车辆的干扰，甚至可以做到遮风挡雨、出行无阻。

      那么，在TOD项目里，可以有多少建筑呢？

      在不考虑垂直交通的情况下，步行5-10分钟、水平距离400米的半径范围内，大约需要占地50万平米。

      当然，在这种交通便利的区域是不可能按照一般容积率标准来配置建筑的，因为还要布置绿地、学校、医院、酒店、停车站场等，因此，在办公、商业、住宅、公寓等建筑体上，容积率恐怕至少要达到5-7才能平衡投资收益。

      假定绿地、道路占用土地40%，就只剩下30万平米用地面积可用于建筑。

      按照最低容积率5来匡算，建筑面积为150万平米，其中办公20万平米、住宅50万平米、公寓20万平米、商业10万平米、学校医院教育文化娱乐休闲等公共建筑20万平米，以及其余用于过道、商业、站台站场、设施设备间等地上地下空间。

      这样的TOD项目能够容纳多少人口呢？

      按照办公人均10平米、大约2万人，居住5000户、大约1.5万人，公寓3000户、约5000人，商业服务人员1万人，酒店及其它人员约5万人，大约可以容纳10万人。

      其中居住人口仅占20%左右，换句话说，更多的人口还是通勤人口。

      如果我们希望城市40%以上的人口都能享受TOD模式的便利（如香港45%的人口被TOD模式所覆盖），进而最大幅度减少通勤人口，我们就需要进一步提高住宅公寓占比，也有利于增加居住用房。

      显然，TOD并非仅仅是地铁上盖项目，没有上百万方的建筑综合体，是谈不上TOD项目的。

      尽管TOD项目未必是那么人性，也并不宜居，比如轨道交通的噪声污染、高频振动、电磁辐射，都会让TOD项目的环境干扰明显增强，住宅高密度、人群大流量、环境安全性也会使得居住舒适性大打折扣。

      但是，它却是满足了城市资源利用效率的最大化。

      当然，人们还希望获得更广阔的视野、交流更有趣的人群、欣赏更丰富的艺术、品尝更多元的美食，而这一切在一个“集装箱式”的TOD里是很难满足的。