(匿名)

    网友提问：

　　我与前妻原共同居住，我婚前回迁的房屋，享有该房屋的部分产权，98年，我与其协议离婚，协议约定，我承租南屋，她承租北屋。由于生活不便，前妻将其承租的部分转卖给了我，但只有协议，由于当时房子只有准住证，就未办理相关的手续。2003年，我个人出资购买了该房全部的产权，取得了房证。现我要将该房出卖，但房产局因其中有我前妻的份额，不给办理过户，需要我前妻亲自去办理，但我前妻早去异地经商，根本无法联系。我想通过法律来解决，如何起诉呢?

　  律师回复：

　　1、98年你们协议离婚，直至后来的转让，实际上对房产的部分产权已作分割，但没有办理登记手续，协议离婚在财产分割后，涉及房产变更的，必须双方到房管部门办理，不同于判决离婚，这是问题所在。

　　2、建议向法院起诉，要求前妻履行房产分割的变更手续，法院可公告送达，法院缺席判决后，凭法院判决书向房管部门申请变更。

　　法律知识拓展：

　　不进行产权登记可能带来的影响：

　　(1)未经登记的房屋所有权转让时，受让方无法了解拟受让产权的状况，交易就难以成功。即使私下成交，也难以办理产权交易过户手续

　　(2)未经登记的房地产因无法向贷款方提交房地产权证书，不能抵押、投典;

　　(3)当权利人因房屋所有权、土地使用权与他人发生纠纷或遭到非法侵害时，因无法向行政、仲裁或司法机关提交有效的法律凭证，增加了司法实践的困难，而且有可能使自己的权益得不到有效保护;

　　(4)当权利人将自己所拥有的房屋进行抵押、投典，由于未对他项权利进行登记，一旦抵押人需用处分抵押物时，由于未经登记房屋他项权利，其优先受偿权不受法律保护;

　　(5)房屋建筑及使用情况发生的变化不及时登记，一旦遇到拆迁时，当事人因缺乏依据就会得不到有关补偿，造成不必要的损失。

　　缺席判决适用于下列情况：

　　1、原告不出庭或中途退庭按撤诉处理，被告提出反诉的;

　　2、被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或未经法庭许可中途退庭的;

　　3、法院裁定不准撤诉的，原告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的;

　　4、无民事行为能力的被告人的法定代理人，经传票传唤无正当理由拒不到庭的;

　　5、在借贷案件中，债权人起诉时，债务人下落不明的，人民法院受理案件后公告传唤债务人应诉。公告期限届满，债务人仍不应诉，借贷关系明确的，经审理后可缺席判决。在审理中债务人出走，下落不明，借贷关系明确的，可以缺席判决。