新版建筑规范2014年7月正式实施 买房送面积不容易

    新版《建筑工程建筑面积计算规范》(以下简称《规范》)今年7月正式实施。送飘窗、送露台、送地下室等开发企业热衷的营销法宝，或将失去可变通的操作空间，“送面积”等创新的户型设计面临考验。

    “旧版《规范》有些含糊、界限不清晰的地方，存在可利用的漏洞，这次更明确、更合理了。”7月29日，北京市建设工程造价管理处人士陈国立接受中国房地产报记者采访时表示，“旧版《规范》执行的时间比较长，现实中很多的设计做法、功能出现了变化，也有必要修订”。陈国立是参与《规范》修订的专家。

   “送面积”不再容易

    业内所说的“送面积”，是指利用设计规范，设计出既可供业主利用，又不计入销售面积或只计一半面积的空间，以提高得房率。开发企业设计出赠送空间，工程造价并不会减少，还变相增加了楼盘的容积率，实际上是挤占了公共空间的面积，居住体验会打折扣，但这些方式受到市场的青睐，尽管“赠送”面积已经摊到房价里。

    开发商最常“送”的面积便是旧版《规范》不算面积的飘窗，有的甚至做成假飘窗，业主非毛坯时可以将窗台打掉变成房间面积。

    新版《规范》明确要求，窗台与室内楼地面高差在0.45米以下、结构净高在2.1米及以上的凸（飘）窗，应按其围护结构外围水平面积计算1/2面积。楼盘层高普遍2.9米左右，净高为2.7米左右，这样飘窗离地面至少要0.6米，不然算一半面积。

    鉴于旧版《规范》规定阳台只算一半面积。新版《规范》更加细化，在主体结构内的阳台（凹阳台），按其结构外围水平面积计算全面积；在主体结构外的阳台（凸阳台），按其结构底板水平投影面积计算1/2面积。过去不算面积的双层挑高阳台，现在至少算一半面积。

    “各省市都积累一些面积计算的问题，一种空间的功能在实际工程中有很多种变化，对应很多使用方式，这次将各个部位、如何区分等细节明晰化。”陈国立说。

    以花园洋房、排屋别墅“赠送”地下室、采光井为例，业界一般不计算面积。但中国房地产报记者查询2005年出台的旧版《规范》，地下室、半地下室有计算建筑面积的规定。但地下室的建筑面积不计入容积率。

    “地下室有很多的功能用途，有的是设备层、管道层，原来设备层、管道层都不计算建筑面积。设计上以它为名义，最终可能变成了别的用途。”陈国立解释。

    按照新版《规范》，地下室、半地下室按其结构外围水平面积计算，结构层高在2.2米及以上的，应计算全面积；结构层高在2.2米以下的，应计算1/2面积。同时，有顶盖的采光井应按一层计算面积，结构净高在2.1米及以上的，应计算全面积；结构净高在2.1米以下的，应计算1/2面积。

    这次，《规范》明确提出，对于建筑物内的设备层、管道层、避难层等有结构层的楼层，结构层高在2.2米及以上的，应计算全面积，在2.2米以下的计算1/2面积。