中国房企积极寻求海外拓展 向“裸地开发”模式转型

　　2015年9月9日，上海 –激烈的国内地产市场竞争，走低的地产投资回报率，驱使中国房地产企业积极寻求海外拓展的机会。在收购一系列成熟物业作为进军海外市场的敲门砖之后，中国房地产企业正结合现有开发经验向海外地产开发(“裸地”开发)的模式积极转型。世邦魏理仕数据显示：以美国为例，2013年中国资本进行地产开发的总金额仅为3.33亿美元，而该数据在2014年时已爆发式增长为9.54亿美元，增幅高达186%。

　　世邦魏理仕策略及投资顾问部执行董事王广强表示：“近年来，出于分散投资、规避投资风险的考虑，中国投资者开始将投资方向聚焦到海外。随着大量资金涌入海外门户城市，当地优良物业的价格涨幅已经超于预期，未来的上涨空间受到了大幅度的压缩，投资回报率也已较前几年逐步回落。此外，海外投资的浪潮也使得优良物业的选择范围开始缩小，直接购买成熟物业的海外投资模式已经开始显现出一定的弊端。在这种背景下，海外地产开发模式开始走入大众的视野。以美国加州当地2014年的数据为例，购买加州核心地段成熟商业物业的投资回报率仅为3-9%，而买地开发商业项目的投资回报率则高达30%。可以预见，高回报率将进一步驱动投资者海外买地开发的热情。”

　　近日，引起业界关注的万达海外项目，投资方式也已从之前的投资成熟物业转变为旧楼改造、买地开发等方式。

　　然而，高回报往往伴随着高风险，世邦魏理仕策略顾问部中国区资深董事王淳提醒：“房地产开发具有极强的地方性差异，中国房地产企业在筹备海外开发项目前期，应系统考虑地方政策、法律、税收、竞争等方方面面与中国的差异，警惕这些差异潜在的风险。”

　　海外地产开发模式风险——

　　国内现有开发模式在多数海外市场并不适用

　　目前，中国房企进入海外的地产开发模式，多数是在复制国内原有的开发模式及相关经验的基础上进行的。需要注意的是，不同国家的资金要求、开发周期、市场情况及消费者购买习惯都各不相同，因此，这种“快速推盘、循环开发”的快速现金流模式，在多数海外市场并不适用。

　　受到以上因素制约，国内开发商往往需要在开发初期投入更多资金，项目投资回收期也可能被迫延长，如在规划许可审批时，澳大利亚通常用时不到一年，而英国则可能需要三年或者更多年的时间，这就对开发商的现金流提出了更高的要求。在这种情况下，企业在拿地前期就需要了解需求情况，合理制定拿地和开发策略。

　　成功的海外地产开发模式须得到市场及消费者的认同。因此，在开发前期，应聘请当地有经验的顾问团队全程服务，并随时跟踪区域内竞争项目，找准项目的市场定位，才能提高市场竞争力，降低后期营销压力。深入研究当地市场特征，因地制宜才能使地产开发及销售策略行之有效。

　　海外地产开发政策风险——

　　历史遗迹红线和生态红线需被重视