昆明6月土地成交同比下降过半 开发企业拿地情绪低迷

　　6月24日，随着位于五华普吉街道的一宗城镇住宅用地以底价落锤成交，6月份的土地市场最终收官，329亩，这个还不足去年同期一半的土地“成绩单”，也成为了上半年整个土地市场的缩影。相较于数据本身的低迷，延续整个上半年的拿地情绪低迷，也让整个行业的观望和谨慎情绪渐浓。

　　现状：库存压力下拿地未随大流

　　昆明6月土地成交同比下降过半

　　事实上，今年轮番的政策利好“轰炸”，国内土地市场已率先升温。

　　在上月经济数据发布中，国家统计局投资司高级统计师王宝滨解读5月份房地产数据时就表示，全国房地产投资和开工面积逐渐回暖，土地市场将率先显现出回暖迹象，国内多个城市6月的市场也印证了这一点。同样在月底的一次成交中，武汉当日更是连续刷新了2013年以来的“高价地”价。

　　不过，这种热度却并没反映在昆明市场方面。晚报记者由昆明市国土资源局统计数据获知，上半年昆明供地总计92宗，顺利成交76宗，成交面积约3677亩，较去年同期的3647亩增加30亩，同比增加0.82%，勉强“合格”。其中，6月份成交更是下降过半。

　　成交方面没有应势而起，更严峻的还是市场拿地信心的持续低迷。单以1月份的土地挂牌为例，当月累计推出的22宗土地入市，其中有5宗地块由于报名人数不足而流拍。记者统计，除2月份15宗地块100%成交外，上半年的土地市场均有流拍出现。

　　“相对一线城市反应的速度而言，昆明相对较为迟钝，加上此前供给，投资过度超前，需求出现透支，库存压力比较大等因素，导致昆明房地产整体处于调整的过度期。”昆明风之铃市场调查研究咨询机构CTO石远表示。

　　而业内预期，虽然下半年包括供给等有望出现较大突破，不过库存和资金成本的高压下，观望情绪继续，成交难乐观。

　　博弈：温吞环境下一线房企却难得活跃

　　资金成本竞争未来市场分化料将加剧

　　不过，就在这看似温开水的土地行情中间，却不乏一些闪光点。

　　5月作为上半年昆明土地入市最多的一月，累计27宗地块入市挂牌，其中，福海街道办事处9宗交易起价还以20.18亿元成为“上半年最贵地块”。这个价格，也刷新了昆明历史总价高价地榜。整个定位于住宅、商业等城市综合体的项目，由云报传媒集团有限公司及旗下地产公司和恒云置业三家企业联合拿下。值得注意的是，拿地主体之一的恒云置业，在其注册公开资料中，联合注册方也包括恒大集团。

　　其实，这也并不是“大牌”房企今年来首次的动作。还是上文提到的那次挂牌成交中，金科出手拿下位于小板桥的一处住宅用地，去年才进入昆明市场的金科，已经先后斩获两宗土地。

　　而记者从市场获得的信息，就在下半年，包括龙湖、蓝光等国内一线房企在内，也都透露出拿地新开项目的计划。其中，龙湖方面透露，在其入昆首作水晶郦城交房之后，其在昆第二个作品将在昆明北市区启动。

　　“受资金成本等压力，未来的土地市场也将与整个市场一样，持续分化。”在接受记者采访中，不止一个业内人士表达了自己的观点，不仅是新的土地成交方面，在前几年超量的储备之后，土地流转出让也将频繁发生，“而这中间，具有更雄厚资金基础的一线房企品牌，也将成为频繁接盘的主力。”一位不愿具名的业内人士表示。

　　这实际上也是整个行业面临的分化大势。还在去年底的时候，对于2015昆明市场预期，竞争加速下的洗牌也成为行业的一个关键词。特别是在上半年去化压力仍大的背景下，有数据显示，截至6月，昆明住宅库存也超过了700万方，去化周期仍在15月左右。

　　环境：团购滞后性降低成交成色

　　上半年市场调整仍不达预期

　　其实，土地市场更像是行业的一个缩影。据昆明市房产信息网数据统计显示，上半年，昆明主城及呈贡新区共成交各类商品房53056套，与去年上半年成交的61668套相比减少了8612套，同比降幅达13.97%。成交面积方面，今年上半年昆明成交各类商品房面积为4819590.1平方米，较去年成交的5353742.19平方米减少了534152.09平方米，同比下滑9.98%。

　　石远认为，在土地市场相对冷清的昆明，由于整个市场相对平稳，并无刺激点和亮点可言，更多的则是市场的低迷，昆明商品房成交量与去年同期相比打个8折，似乎也在情理之中。

　　目前来看，昆明楼市仍处于“调整期”，今年1月，虽然昆明成交商品房达到11334套，不过同、环比均出现下滑。而2月，受春节影响，昆明商品房市场基本降至谷底。此后的4月，“330新政”出台后，业内各界盼望楼市复苏，但8725套的成交量，同比下降32.58%，人们并未迎来预期中的回暖。

　　随着一系列利好政策出台，楼市进入“红五月”，但5月并未飘红。据数据统计，5月昆明商品房成交与去年同期相比，下滑14.93%。显然，随着各项新政出台，与全国楼市缓慢回升态势相比，昆明楼市仍处于销售疲软期。6月，楼市成交与4、5月基本持平，同比有小幅上涨。

　　值得注意的是，单从数据本身来看，并不太差。观昆明近五年同期数据，今年上半年商品房成交量仅次于去年。不过在石远看来，这并不全代表2014年、2015年市场较好，更多的是此前团购滞后性所留下的存量，购房者在此前买的期房，有的楼盘周期较长，并没有完善相关购房手续，所以导致在此阶段，有较高的交易量。

　　未来：降准释放资金利好

　　下半年行业信心指数有望回升

　　上周末，中国人民银行决定，自6月28日起有针对性地对金融机构实施定向降准，以进一步支持实体经济发展，促进结构调整。该政策出台后，贷款基准利率下调0.25个百分点，这意味着5年期以上的房贷利率继续下行。这已是近段时间来，央行第三次宣布降息、降准。

　　业内人士指出，央行“双管齐下”，既释放流动性，又降低了市场利率，对于未来的整体市场信心来说，也是难得的利好。

　　“每个月看似只减少了百余元，但30年下来，利息就省了45231元，这对于工薪阶层而言，可不是一笔小数目。”市民李先生感慨道。在记者的走访中，降息后选择提前购房的人数也接近一半。业内人士认为，6月28日0.5%的存款准备金率的变化可以给市场带来数千亿元左右的流动性，在目前的宏观经济情况下，其中很大部分会流向股市、楼市。

　　与此同时，昆明市住房公积金管理中心发布公告，自6月28日起，昆明公积金存贷款利率下调0.25%，调整后，5年期贷款利率仅为3.5%，这也成为16年公积金贷款利率的最低点。

　　业内人士称，楼市或现回暖拐点，一系列的利好政策，更进一步的降低企业融资成本，让资本市场更好服务于实体经济，将会给昆明的楼市带来更积极的影响。而对于房企而言，降息、降准不但利好个人房贷，更利好其上游的开发融资。

　　“这实际上释放的资金利好，也可以直接刺激行业信心。”业内人士分析，来自国家统计局的官方数据，5月份全国房地产开发景气指数为92.43点，下滑幅度也缩至0.13点，已经显示有所回升。

　　“不过，受全国整个经济态势影响，对于此轮新政的出台，开发商还是不要过于乐观。”石远直言，针对当前昆明城市住宅高库存量的情况，开发商首先要确保产品质量，同时价格也要调整到位，最终把高性价比的产品呈现在购房者面前，或许这才是高库存背景下开发商的最佳选择。