张宏伟：2014年底现翘尾行情 背后蕴含开发商4大窘境

    从最新市场表现来看，由于限购政策取消、“央四条”政策出台、年底房企销售业绩指标等因素，今年第四季度以来的月度市场成交量开始出现环比回升的现象，市场去库存的速度在适度提高，从一线城市及基本面良好(存销比在15个月以下)的城市来看，市场基本面有可能会率先好转，年底将出现“翘尾”行情。

　　于是，部分媒体开始发表声音，表示楼市已开始回暖。那么，年底出现“翘尾”行情是否就意味着楼市已经真正回暖？年底出现“翘尾”行情背后蕴含着什么样的市场背景？此时，对于开发商来讲是否日子好过了？还是还处于资金面较为紧张的窘态？

　　笔者认为，年底出现“翘尾”行情是事实，但这并代表楼市已经回暖，也不代表开发商资金面已经不再紧张。从当前市场特征来看，银行“惜贷”的基本面并没有改变，房企的年度销售业绩指标面临较大的压力，此时，市场仍然面临去库存的压力，开发商的资金面仍然较为紧张。从当前市场表现来看，年底出现“翘尾”行情背后蕴含着开发商更多的窘境，包括年底冲量阶段利润率难保、对于涨价“有贼心没有贼胆”、用房子抵扣工程款、内部折扣价销售给自己员工等等。

　　窘境之一：年底打鸡血“冲量”难保利润率

　　年底这几个月，表面上看市场成交量确实有所回升，甚至年底阶段出现成交量“翘尾”行情也毫无悬念，但这只是市场表象。从年底成交量“翘尾”行情出现背后的实情来看，一方面，开发商年底阶段面临销售业绩指标的压力，不得不打鸡血贴着成本跑量，以尽可能缩小今年销售结果与业绩指标的差距；另外一方面，银行“惜贷”持续，房企资金面紧张的基本面仍然没有改变，此时，尽快回笼资金成为年底阶段开发商解决燃眉之急的必然选择，此时，开发商也不得不打鸡血贴着成本跑量，甚至一部分土地成本较高的项目以亏本销售形势入市。

　　因此，当前来看，我们不能简单地认为市场成交量出现“翘尾”的行情，就认为市场基本面已经改变，就认为开发企业的日子会好过。通过上述分析我们可知，开发企业此时跑量只不过是追求表面业绩的回升，其实，年底阶段的“冲量”难以保证开发商的利润率。

　　窘境之二：对于涨价“有贼心没有贼胆”，不敢真的马上涨价

　　笔者认为，就年底的市场特征来看，限购政策取消、部分城市地方政府救市、“央四条”等政策利好改变不了年内大部分城市库存较大的市场现状。就市场指标来看，“去库存”仍然是市场主旋律，大部分城市仍然有房价下行的压力，即使当前部分品牌房企传出涨价，也是“有贼心没有贼胆”，不敢真的马上涨价，仍然维持小幅促销、小幅优惠“平价”策略。甚至还有一部分房企因为资金面仍然较紧张，仍然维持“以价换量”的市场策略。

　　窘境之三：用房子抵扣工程款、媒体费用、代理公司佣金等费用冲业绩

　　今年房企资金面普遍紧张是众所周知的，如今又临近年底，建筑商开始催缴垫付的工程款，园林景观单位、材料供应商、营销代理及广告媒体等当然也不甘落后，年底这个阶段，开发商面对众多债主催款的电话有点像热锅上的蚂蚁。现在看来，“欠钱的是爷”的日子也不是那么好过的。

　　被逼的没有办法的开发商，只有加快销售回笼资金，但是，使出浑身解数还是面临较大的资金缺口。于是，开发商开始用新房抵扣工程款，此时，无论是建筑商、还是开发商的其他合作单位，不得不接受开发商“要钱没有，用房抵扣费用”的做法。从一定程度来讲，这也是开发商常用的缓解现金流较为紧张并做大销售额的手段，这其中不乏大型开发商。

　　窘境之四：内部折扣价销售给自己员工

　　年底遭遇销售业绩压力，开发商不得不启动全员营销，但是，购房者不一定买账，对于开发商来讲，此时仍然难以撬动市场跑量。

　　此时，对于开发企业来讲压力较大，如果降价，就会引起老业主集体不满，如果不降价就没有办法完成销售业绩，处于两难境地。如何解决这个问题，成为一部分开发商较为头痛的问题。于是，开发商通过以内部折扣价销售给自己员工的方式解决这样的问题。

　　笔者认为，一部分开发商将一部分房源直接以折扣的形式卖给自己的员工，并且承诺自己员工每套房子可以免费过户一次。这对于员工来讲，既有利可图，又可以实现自己的销售业绩，对于公司来讲，又不会引起老业主的不满，此时，开发商将房子以折扣形式卖给自己员工何乐而不为。因此，不少有实力的员工开始趁机抄底买房，甚至部分看到市场机会的员工还集资购买公司内部房源，以期望获得未来增值收益。