李宇嘉：楼市限购限贷取消影响并不大 房价该涨还涨

在重点一、二线城市，80%的首套房是贷款购置的，改善住房的需求也比较强烈。“央四条”实施后，市场总需求会较之前活跃一些，“银十”的成色应该会好于“金九”。但是，重点城市70%左右的首套房购置是在过去10-15年发生的，多数集中在最近5年内，而房贷基本上在20-30年，这意味着，改善性需求要享受优惠政策，多数需要通过卖房来结清房贷。改善性需求的释放没那么容易，周期也较长，而且改善型需求释放的同时也会增加市场供应，总体供求关系不会出现明显偏离，需求对房价拉动的效应也有限，“量升价稳”是大趋势。

在非重点城市，超过60%人群选择全款购房，此次松绑限贷政策释放出的改善性需求更多一些。但是，由于目前二三线城市库存压力非常大，一般消化周期在20个月以上，有的城市则需要数年才能将存量待售住房卖掉。而且，在这些城市，拥有两套住房的户籍家庭多的是。因此，本次松绑限贷尽管支持第二套住房购置，但其消化库存的效应远大于推动房价上涨的效应，“以价换量”是大趋势。

未来货币政策仍会坚守“定向宽松”。临近年底了，银行资金季节性紧张，存贷比已经爆表，楼市资金面将继续呈现紧缩的局面。更为重要的是，存贷款利率市场化后，存款利率上涨了水涨船高，贷款基本上在基准利率以上定价。对银行来说，以基准利率来发放贷款不划算，甚至亏损。这也是为何金融监管当局在6月和8月连续“隔空喊话”，要求支持首套住房需求，也无法缓解银行“抛弃”房贷的情绪。“央四条”中反复提到银行对房贷自主定价，否则，银行不会配合政策执行。因此，未来首套房贷仍将维持基准利率，二套房贷在基准利率之上定价是大概率，只要利率无法下浮，楼市的需求也不会旺到哪里去。

总而言之，房价涨不到哪儿去，该涨的没有这个政策照样会涨，比如中心区的学位房，不该涨的再怎么放也不会涨，比如那些“鬼城”。