张宏伟：央行新政落地 房贷利率优惠程度成楼市关键

    十一前夕，央行扔出的“重磅炸弹”：对于贷款购买首套普通自住房的家庭，贷款最低首付款比例为30%，贷款利率下限为贷款基准利率的0.7倍。此外，对拥有1套住房并已结清相应购房贷款的家庭，贷款购买第二套住房时，可按照首套房贷政策执行。鼓励银行业金融机构通过发行住房抵押贷款（MBS）支持证券等多种措施筹集资金，专门用于增加首套普通自住房和改善型普通自住房贷款投放。

　　这让低迷的市场有了喘息的机会，市场认为十一假期在央妈“救市”、房产会推动等因素推动下有望迎来购房小高峰，但十一黄金周长假结束，各地楼市并未出现购房潮或大副反弹的波动，长假期间楼市显得相对比较平稳，市场仍然处于博弈状态。

　　分析各个大中城市十一黄金周购房小高峰未能如期而至的原因，同策咨询研究部总监张宏伟认为，大致有两大方面：一是因为央行新政刚刚出台，由于国庆长假过渡期存在，各个城市银行政策细则尚未落地，在节假日期间执行还未能到位。从10月9日调研情况来看，落实央行新政的银行也仅仅为建设银行及部分城市少数银行支行，大部分银行目前仍处于政策落实阶段，因此，在目前这种情况下，大多数消费者目前处于观望状态，市场和消费者对于新政的反映还需一个消化的过程；二是央行新政发布后，房企对于未来几个月楼市的预期发生变化，房企不再会有大幅降价的现象发生，甚至绿城、绿地、恒大、碧桂园、新城等品牌房企传出节后涨价的内部文件，尽管部分房企已经否认节后有涨价的动作，但是媒体上关于涨价的话题炒作已经拉开帷幕，这进一步加剧了房企短期内博弈市场的情绪。

　　当前来看，国庆假日楼市平淡已成事实，那么，未来几个月全国大中城市楼市是否会因为央妈的“重磅炸弹”而好转？怎么看待央行这次房产新政对全国大中城市楼市的影响？

　　笔者认为，尽管央行新政并没有对国庆黄金周楼市产生太大影响，但是，随着央行新政细则在未来1-2周内在各个城市银行的逐步落地，其对于全国大中城市楼市的影响会在出台之后的几周中逐步体现出来。

　　首先，对于全国大中城市楼市来讲，首套房利率优惠是可期的，但是，由于银行获得资金的成本仍然相对较高，对于首套房贷利率重回7折的优惠，笔者认为当前包括已经发布央行新政的建行在内等大多数银行还很难实现，或者如果首套房贷实现7折利率，那也是有比较高的条件的，比如对于购房客户在贷款银行的金融资产的额度要求等等。从上述分析及经验判断来看，首套房利率优惠在四季度有可能会在基准利率基础上九折左右或至多八五折的优惠。

　　从利率实质性下降对楼市影响而言，同策咨询研究部研究成果显示，如果房贷利率出现持续性的实质性下调，由于购房者成本的降低，将刺激首套自住需求入市，楼市将在未来3-6个月出现成交量复苏与好转的行情。也就是说，利率下降对大中城市楼市影响有一定的滞后性，当第四季度首套房贷利率开始实质性下降，最早到2015年第一季度全国大中城市楼市将开始有明显的好转趋势。

　　其次，从“首套房贷认贷标准”调整对于大中城市楼市的影响来看，如果对拥有1套住房并已结清相应购房贷款的家庭，贷款购买第二套住房时可按照首套房贷政策执行，那么这将至少会影响10-15%的首次改善、改善型需求在未来几个月集中入市，一定程度上拉动全国大中城市楼市成交量逐步复苏和好转。

　　第三，对于鼓励银行业金融机构通过发行住房抵押贷款（MBS）支持证券等多种措施筹集资金，笔者认为，由于高收益的替代性资产较多与市场环境等原因，MBS短期内不会大规模推出，它的发展也不会一蹴而就，因此，从短期内来看，即使推出，其量也极其有限，也不会对短期楼市有太大影响。

　　笔者认为，影响全国大中城市楼市的最关键因素只要看首套房贷利率优惠程度与认贷标准调整执行情况了。如果“首套房认定标准”进行调整、首套房贷利率在第四季度出现实质性的优惠，那么，全国大中城市楼市将在未来3-6个月逐步释放出10-15%改善需求，同时，大量潜在首套自住需求也会寻求时机集中入市。