碧桂园拿地潘家湾小新村城改项目首批土地 价格5.52亿

　　潘家湾片区是昆明一环路内规模较大的城中村改造区域，位置十分优越，也早就引起诸多房地产企业的兴趣，早在2009年昆明启动大规模城中村改造之前，就有本地知名房企有意接手改造，但最终却无果而终。其中潘家湾小新村更是典型的“起个大早赶个晚集”的城改案例，尽管多次传出知名房企参与改造的消息，可是改造计划却屡次搁置。

　　本月初，碧桂园控股的昆明碧盛房地产开发有限公司，拿下了潘家湾小新村城改项目首批土地。碧桂园潘家湾项目地块附近占尽各种优质资源，名校、大医院、地铁、大型运动场馆、翠湖附近、商圈不远，潜在客群也具备强大购买力，而地块本身面积却不大，只有40多亩，容积率也只有5.0左右，不像昆明一般城改项目一样达到6.0以上，可开发面积有限，再加上拿地成本高昂，房价可能低不了。市场预测起码3万元/㎡起步。

　　先来看看地价如何。根据土地交易信息，潘家湾小新村城改一期出让的土地性质为商住混合用地，出让面积约40亩，碧桂园的拿地价格为5.52亿元，土地单价约1379.7-1383万元/亩，楼面价约3929-4768元/平米。虽然地块楼面价并不是很高，但碧桂园拿下的小新村地块容积率在4.5-5.28，最大可建筑面积约13万平方米，其中住宅建筑面积只有11.6万平方米，还要配建6.2万平方米的回迁安置房，可用于对外销售的商品房实际上只有5万平方米左右，可售房源并不是很多。考虑各项建设成本，土地的实际楼面价已在万元左右。

　　再来看看项目优越的地理位置和“豪华”配套。碧桂园此次拿下的小新村一期地块位于昆明一环内的环城西路旁，地处昆华路和西昌路交汇口，与地块一路之隔的就是名校昆一中和云大医院，到春城实验小学、武成小学、棕树营小学甚至师大附中实验学校、师大附小都不远，无疑将是目前昆明最牛的楼盘。

　　另外，该项目周边还有昆明体育场和体育馆，运动健身不成问题;比邻地铁3号线，距离潘家湾站和市体育馆站都只有几百米的距离，一公里左右就有翠湖公园，周边还小西门商圈、南屏街商圈以及正在兴起的人民西路西市区门户商圈，周边配套几乎集中了昆明的城市精华，地段极其优越。

　　那在这个地段内，周边房价大概是个什么情况呢?地理位置比小新村稍微差一点的北大资源博泰城目前毛坯房均价约1.5万元/平米，最高时价格卖到了2万元/平米。周边的二手房也不便宜，建成于2012年的版筑翠园二手房价格在1.9万元-4万元/平米不等，大部分房源价格在2.5-3万元/平米上下，房价并不低。翠湖周边的二手房价也在2万到3万的样子。

　　区域房价这么高，周边配套如此豪华，潘家湾项目又只有11.6万可建面积(扣除回迁房只有5万平方米)，按平均每套房120平方米算，可销售房源只有400来套，数量相当有限，而周边无论是云大医院的医生，还是昆一中的老师，都属于稳定的高收入群体，购买力非常强，更不用说全昆明那么多想到市中心黄金地段安家的人群，三四百套房子根本不够卖，价格必然会创造昆明新高。

　　目前，昆明的非别墅类住宅，房价最高已经卖到3万一平方，未来上市的潘家湾项目，怎么也得从3万起步，甚至有可能像业内人士预测的那样，摸高到4万一线。

　　不过，对碧桂园来说，潘家湾地块虽好毕竟面积太小，成本也太高，就算房价卖到3万4万，获利终究有限。碧桂园更大的目标，其实是整个小新村城改项目，目前拿下来的40多亩地块， 只是小新村城改的一部分。