同小姿：北京租金下降？上海房租什么时候降？

　　去年，因租金上涨过快，北京多家中介被约谈，因此去年房屋租金上涨始于北京，今年房屋租金下降也始于北京，作为租金最贵的城市真的降价了吗?

　　从数据来看，北京房租下滑了吗?

　　截止今天，北京租金情况是92.79元/月/㎡，相对去年接近100元/月/㎡的价格直观上已经下滑明显，环比下滑0.85%。6月毕业季这样的成绩单实在不理想。

　　数据来源：中国房价行情网

　　从近一年的租金单价走势来看，上海、深圳租金稳中有升，北京和广州稳中下行的趋势有点明显。

　　数据来源：中国房价行情网

　　从一线城市来看，有几个明显的时间拐点，走势从而呈现出完全不同的两种结果。

　　第一个时间节点是2018年11月，一直到2019年2月，传统租赁淡季表现冷淡，成交均价持续下跌。但北京在年底反而有一波上涨小高峰，这点跟上海深圳完全相反。

　　第二个时间节点是春节前后，热点城市春节后往往有一波租房小高峰。节后，大部分人回归工作岗位，大多数一二线城市如期迎来租房小高峰。但北京并未出现如期中的租房小高峰并爆出租金下降的消息备受关注。

　　并且结合套均总价来看，数据会更加清晰。今年开始北京租房平均套均总价五连跌，五月对比一月平均套均总价相差近一千元。当然平均套均总价下跌可能跟供应面积下滑有关，所以我们又去看了供应曲线。

　　数据来源：中国房价行情网

　　根据中国房价行情网监测，跟2018年底相比，房租从1月份开始确实持续走低，而且有一点比较明显的是，供给已经大于需求。

　　因此，北京房租从今年开始确实在下滑。

　　北京房租为什么会下降?

　　供应大于需求

　　刚刚我们从图上，已经明显可以看出，北京租房供应大于需求，供大于求，租金下滑符合市场规律。一方面是因为今年集体土地租赁房、集体宿舍供给增加。

　　另一方面，住房租赁市场的供应主要来自于存量市场，其供应受到二手市场的影响严重，城市内租赁产品形态与二手房十分相似。举例来看，北京住房租赁市场的租金形态、供应分布、细分产品分布都与二手交易市场高度重合。

　　而二手房交易市场平稳，一定程度上促使部分业主转向租赁市场，同时长租公寓给市场提供了较大的供应增量，带来供需关系改变。

　　人口流出的结果

　　房地产市场长期看人口，租赁市场长短期都要看人口，去年北京市疏解低端产业带来人口流出是主要原因。

　　根据北京市官网公布的统计数据，2018年末全市常住人口2154.2万人，比上年末减少16.5万人。其中，常住外来人口764.6万人，比上年年末减少29.7万人，占常住人口的比重为35.5%，与2017年年末相比，下降了1.1%。这是1997年以来的常住人口第二次下降，也是自2017年以来连续两年下降，人口呈负增长趋势。

　　数据来源：WIND数据库、地方统计局、同策研究院整理

　　而从一线城市近三年的流动人口来看，只有北京是负增长，其他城市流动常住人口都有小幅的上涨。

　　这是“十三五”规划中北京非首都功能疏解带动人口调控政策的结果。北京的行政副中心已经疏解到了通州，而产业将疏解到雄安新区。最重要的是通州已经获得了30万人口增量的指标，也就说，北京疏解流动人口的动作还会继续，流动总人口还会进一步减少。另外，北京疏解低端产业的同时也不断加大高端产业的引进，所以，北京人口是结构性的变化，未来针对于中高档次的租赁需求会呈现缓慢增长，而中低收入人群的租赁需求变化则并不明显。

　　所以，不难预测，从今年开始北京租赁市场开局稳定，租金水平稳中有降，随着保障房供应不断增加及人口流出，北京租房市场会更加稳定健康的发展，未来只要管住租房市场不出现资本化，房租应该会比较平稳了。涨幅可能越来越小。甚至不排除出现租金下降的趋势。这样租房相对于买房，将越来越有性价比。这也是国家“房住不炒”，大力发展住房租赁市场想要达到的效果。

　　那么，一线城市中流动人口最多的城市是上海，租金会不会下降?

　　从趋势来看，上海房租没有下降的信号!

　　住房租赁市场主要由流动人口来支撑，由于城市自身特征各异，住房租赁市场对应出现不同的特点。比如深圳和上海两个一线城市，虽然流动人口数量水平相似，但是由于地域特征的差异，导致了深圳供应量稀缺从而租金高企的现象;反观上海，由于供应量相对充足，所以租金水平低于深圳。

　　而对于漂族来说

　　这样坚挺的上海竟然也是让人神往的地方

　　还记得曾经北漂族VS沪漂族的对话：

　　小编也想喊话上海：

　　嘿，隔壁的老大北京房租已经降了!上海什么时候降?

（来源：同策资管 同小姿）