二线城市迎来拿地良机 部分三四线城市酝酿“救市”

      北京某房企人士向记者指出，就拿地预算占比来看，规模在500-1500亿左右的中型房企仍然是当前最有“进取心”的一批，其中，闽系房企仍然值得关注。相比之下，央企则相对稳健。

      3月21日，沉寂已久的合肥土地市场骤然火爆。当日推出的6宗地块，共引来50家房企的竞拍，总竞价次数达到800轮。最终，6宗地块均高价成交，有4宗土地的溢价率超过100%。其中，最热门的一宗地块有29家房企参与竞争。

      虽然“三稳”（稳地价、稳房价、稳预期）仍是今年重要的楼市政策导向，但在取得空前优异的销售业绩之后，房企在土地市场也有更大的需求。

      近期，上市房企纷纷发布年报并召开业绩会。记者梳理发现，多数企业在2019年的拿地预算有所增加。这也意味着，对规模的追求仍然是行业主旋律。

      在区域选择上，一二线城市的重要性似乎有所提升。分析人士认为，棚改政策的收缩，将对三四线楼市带来不利影响。房地产投资向一二线城市回归，将是未来一段时间的趋势。

      “规模效应”仍是主旋律

      过去这些年，经历了多轮楼市调控的房地产企业大多懂得“量入为出”。但随着销售和回款规模的增加，其拿地支出也不断提高。

      过去几年来，奥园都拿合同销售金额的30%-40%来购地，2018年，公司的拿地支出占销售额的29%。按照管理层的说法，今年奥园的拿地预算为400亿，约占合同销售额的1/3左右，比重明显提高。奥园方面表示，公司将在今年维持“积极性购地”。

      很多销售规模在千亿左右的企业，都将今年的拿地预算设定在400亿左右，如雅居乐。规模较大的企业，拿地预算相应较高。规模偏小的房企，拿地预算则相对较低。

      另有不少房企的拿地预算与回款挂钩。2019年，旭辉的拿地预算为“不少于回款的45%”。阳光城则设定在55%，具体为800亿。相比之下，更加追求稳健的当代置业，将拿地金额控制在当年回款的25%到30%。

      中骏在今年的拿地预算为250亿元，虽然规模并不算大，但与去年的预算相比，仍然提高了25%。时代地产的拿地预算为300亿，比去年的预算增加了50%。

       3月22日，北京某房企人士向记者指出，就拿地预算占比来看，规模在500-1500亿左右的中型房企仍然是当前最有“进取心”的一批，其中，闽系房企仍然值得关注。相比之下，央企则相对稳健。

      中原地产首席分析师张大伟认为，虽然调控政策没有根本松动，但规模效应仍然是当前市场的主旋律。因此，在过去几年大幅去化后，继续大力补充库存是企业的主要选择。

      另一方面，在不断迎来销售业绩高点后，大部分房企的资金状况较为充裕，为拿地创造了客观条件。而去年末以来，融资闸门开启，资金成本也有所下降，使得企业的资金状况进一步改善。

      除了在公开市场拿地之外，越来越多的企业试图通过收并购的形式来获取土地。因此，多数分析人士认为，今年的并购市场将继续火爆。

      二线城市迎来拿地良机

      在拿地区域选择上，“聚焦一二线”成为企业的普遍选择。热门三线城市仍然受到关注，但与过去几年相比，企业的态度已趋于谨慎。

      阳光城集团副总裁徐爱国在业绩会上表示，公司主要投资于一二线城市，适当关注一些经济比较发达、规模比较大、人口吸附力强的城市，特别是大城市周边的城市群和二线城市。对三四线城市，则会“保持适度地关注”。

      中海行政总裁颜建国表示，中国海外始终坚持在一二线的策略不变。目前在中海的9144万平方米土地储备当中，一线占了15%，二线占了65%，中海宏洋占了20%。

      颜建国认为，一线城市，以及以一线城市为核心的城市群，在未来始终是中国经济最有活力的地区。且在宏观经济稳定的前提下，未来一二线城市边际改善的可能性最大。

      雅居乐对拿地区域的选择为“重点聚焦一二线城市和强三线城市”；奥园则表示，拿地区域主要分布在一二线城市，以及二线核心省会城市。

      据悉，除了恒大、碧桂园等下沉幅度较深的大型房企，以及区域性房企外，多数大中型房企的布局重心都以一二线城市和核心城市圈为主。过去两年来，棚户区改造推动三四线楼市升温，很多房企也适度做区域下沉，并收获不错的业绩。

      从近期监管层传递出的信号来看，未来棚户区改造的范围和货币化补偿力度都将得到控制，因此三四线楼市降温的预期较为强烈。加之过去两年来需求已经透支，今年以来，很多企业对三四线战略有所收缩。

      但碧桂园仍然看好这块市场，公司主席杨国强认为，随着农民工工资的提升，以及城镇化进程的加快，其看好四五线城市的房地产市场。

      从今年以来的市场表现看，一二线城市土地交易热度明显提升，其中二线城市表现尤其明显。易居克而瑞的报告指出，截至3月13日，今年土地成交集中在中西部、京津冀和长三角区域的二线城市，地块成交数量最多的城市为郑州，高达81块；昆明、青岛、重庆、成都、石家庄、天津等城市的成交数量接近50宗或在其以上。

      该机构指出，受一线城市土地供应有限、三四线城市则受市场走冷、土地市场归于沉寂的影响，二线城市逐渐成为土地市场的主战场。由于此前楼市调控已促使地价回归到合理水平，目前二线城市已经迎来拿地良机。

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      北京报道2018年，由于受到楼市降温、棚改退潮的影响，土地市场降温，增速放缓。而在一些对土地财政依赖度较高的三四线城市，已经有城市开始“救市”。

      2018年土地市场转冷

      近日，诸葛找房整理数据并发布了关于2018年土地市场的报告，数据显示，2015年以来，随着房地产市场的复苏及火热，土地使用权收入连年攀升，2017年全国土地收入超5万亿，增速近40%。2018年，由于房地产市场的调控，房企融资收紧等因素的影响，全国土地市场有所降温。2018年全国土地收入创新高，达到了6.51万亿，增速放缓至25%。

      随着土地市场的降温，土地流拍也在增加，据诸葛找房统计，2018年全国地级市土地流拍数量达到创记录的1808宗，且下半年以来成交土地多以低价和底价成交。

      在去年土地市场降温的背后，是房地产市场的整体转冷。合硕机构首席分析师郭毅在接受记者采访时表示，土地市场降温是几个层面引起的，第一个是去杠杆对开发商现金流的影响，在2018年达到了一个峰值，开发商的资金状况并不是特别乐观。再加上全国很多城市都执行比较严格的限购政策，开发商的销售回款也并不是特别理想，现金流的压力造成开发商在投资拿地、资金调配方面存在着一定的压力，土地流拍自然会增加。

      棚改退潮，也是造成2018年土地市场转冷的一大因素。2018年10月8日，国务院常务会议明确指出，因地制宜调整完善棚改货币化安置政策，商品住房库存不足、房价上涨压力大的市县，要尽快取消货币化安置优惠政策。对新开工棚改项目抓紧研究出台金融支持政策，严禁借棚改之名盲目举债和其他违法违规行为。吉林长春、江苏淮安等地也调整了棚改政策，降低棚改货币化安置比例，推进更多进行实物安置。

      上海中原地产市场分析师卢文曦在接受记者采访时表示，棚改政策的转变，对土地市场是有一定影响的。货币化安置的减少，市场上就少了很多购房需求，尤其是对于三四线城市来说，内生性需求本来就不多，购房需求在前一波房价快速增长的时候已经释放掉了，未来需求可能会更少。房企自然会谨慎一些看待这些市场，购置土地时会更为谨慎。

      三四线依赖土地财政

      2012年以来土地使用权出让金与地方公共预算的比值基本保持在0.4以上，近两年来随着土地出让金的攀升，与地方一般公共预算收入的比值也越来越大，2017年、2018年的比值升为0.57、0.66，超过地方一般公共预算收入的一半以上。

      诸葛找房分析，从土地使用权收入与地方一般公共预算收入比值可以明显看到地方政府对土地财政的依赖程度一直较高，地方政府寄希望于卖地来弥补和维持地方财政收支缺口。但近年来过分依赖土地出让收入带来的负面影响越来越大，对土地财政的依赖逐渐成为导致房价上涨的重要因素之一，同时也加大了地方债务风险以及金融风险。

      从城市来看，在2018年，一线城市、二线城市、三四线城市土地出让金占地方一般公共预算收入的平均比值分别为0.4、0.91和1.51。三四线城市对土地财政的依赖度最高。

      诸葛找房分析，一线城市产业转型，逐渐进入后工业化阶段，产业合理，政府一般公共预算收入较高，土地财政依赖度处于较低水平；二线城市处于快速扩张期，需求旺盛，市场热度高，供地规模大且房企竞争激烈，土地财政依赖度略高于一线城市；三四线城市自身经济体量有限，抗风险能力不足，但在棚改及行业上行周期带动下，部分城市土地出让收入大幅增长，在2018年土地财政依赖度最高。

      诸葛找房进一步指出，由于多数三四线城市经济基础较薄弱，土地财政收入几乎成为城市经济发展的最主要来源，比如菏泽、日照等城市，得益于大规模的棚改货币化安置，土地出让金收入大幅提升，是其一般公共预算收入的2倍以上，为地方政府提供了丰厚的资金。随着棚改货币化推进，刺激了三四线城市大量的购房需求，三四线商品房市场迅速量价齐升，带动土地市场一时火热，地方政府在高位时卖地套现成为缓解地方债务的重要手段。高土地依赖度短期也引发了地价、房价快速上升，未来随着棚改货币化比例下调，需求已经被提前透支的情况下，一旦土地市场降温，此类城市需求将难以为继。

      部分三四线城市酝酿“救市”

      2018年末，多个城市开始悄然松绑调控政策。菏泽取消限售政策、杭州和珠海放松购房的社保要求、青岛高新区取消执行半年前出台的摇号政策、合肥悄悄松绑限购，这些城市开启了地方放松限购的小高潮。

      最近，一些地方政府开始了“救市”政策。菏泽成武县出台了房地产新政，规定各镇农民购买首套房可以享受300元／平方米优惠，首付不超过30%，贷款利率下限为贷款基准利率的0.9倍，上限不超过贷款基准利率的1.25倍。

      对此，卢文曦表示，买房补贴房款，这是最直接的刺激动作，成武县救市的动作已经很明显了。有些地方过度依赖土地财政，房子卖不好，导致土地卖不掉，会直接影响到地方政府的收入，这肯定是地方经济受不了的。三四线城市，尤其是对于土地财政依赖度较高的地区，肯定会想办法做政策上的松动，未来像成武县的城市还有很多。

      郭毅也表示，今年房地产调控推行“落实城市主体责任”，各地需要根据城市特点出台调控政策，前面有示范效应的一些城市，并没有被中央叫停，预期今年会有更多城市对楼市进行适度的松绑，但这个松绑会是一个渐进式的、尝试性的，如果市场出现过热的苗头，松绑不会继续，因为地方政府还是要对调控的结果负责，守住“房住不炒”这个底线。

      （来源：21世纪经济报道、华夏时报）