促房地产市场平稳健康发展 有效地解决住房刚性需求

      政府工作报告提出，今年要更好解决群众住房问题，落实城市主体责任，改革完善住房市场体系和保障体系，促进房地产市场平稳健康发展。这既紧紧抓住了长期以来房地产市场运行的“痛点”，也进一步明确了未来深入落实房住不炒定位的实践方向，保障困难群体基本居住需求，促进房地产市场平稳健康发展。

       2017年以来各地深入贯彻落实房住不炒定位，房地产市场出现了期望中的边际变化。一是涨价动力衰减。据国家统计局数据，31个二线城市二手房销售价格2019年1月份首次由升转降，在环比下降0.1%后，2月份环比降幅扩大至0.2%。35个三线城市新建商品住宅销售价格环比上涨0.4%，涨幅比上月回落0.2个百分点。二是房地产金融日渐规范。监管规范有效遏制住各种资金违规进入房地产市场，居民购房杠杆运行有序。2018年末，人民币房地产贷款余额同比增长20%，增速较上年末下降0.9个百分点。其中，个人住房贷款同比增长17.8%，增速比上年末低4.4个百分点。三是楼市长效机制加快建设。在房住不炒定位下，近期个别城市结合地方实际微调政策，积极探索构建楼市健康发展的长效机制。

      落实城市主体责任，更好解决群众住房问题，这一要求基本排除了房价剧烈波动的可能性。过去，我国城镇房价出现普遍性快速上涨，一定程度导致地方经济转型受阻，经济活力受限，经济动能消减。表现为：地产路径依赖与内在转型需求矛盾加剧，高房价降低经济活力，高房价透支消费和投资潜力。

      应该看到，我国楼市非理性繁荣空间已经非常狭小。2018年我国新生人口出生率为10.94‰，人口是房地产市场发展基础，人口总量和结构变化将很大程度决定未来楼市发展空间。同时，房价过快上涨也明显透支了楼市增长潜力。特别是当前部分城市房价与房租和群众收入的明显背离，已经影响到部分群体基本居住需求的实现路径。

      因此，要坚定“房住不炒”定位不动摇，加快推进我国经济转型。深入落实城市主体责任，在稳定房地产市场预期同时，改革完善住房市场体系和保障体系，继续推进保障性住房建设和城镇棚户区改造，保障困难群体基本居住需求，加快构建楼市长效机制。房地产金融政策要切实发挥引导住宅理性建设和理性消费的作用，以更好解决群众住房问题为目标，支持保障性住房建设，严禁资金违规流入房地产市场，严禁首付贷，严禁为不具备加杠杆条件和空间的个人提供加杠杆通道，主动防范房地产市场和房地产金融风险。

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      房地产税的推出动机应该是助力房地产行业健康发展，更好地满足人民的居住需求，既不能过度打压开发商和市场的情绪，也不能给消费者带来过重的经济负担。

      3月5日至15日，在短短11天里，官方已6次提及房地产税。近日，《政府工作报告》起草组成员、国务院研究室副主任郭玮在国务院新闻办吹风会上表示，房地产税立法有关部门已经在有条不紊地推进。

      税收的职能通常有三个：财政职能、经济调节、监督职能。房地产税作为一项财产性税种，经济调节职能更符合房地产税的定位。关于房地产税征收问题，民众的担心主要集中于两点：一是征收房地税能否在一定程度上调控房价；二是征收房地产税会不会增加普通居民的税收负担。

      首先，房地产税收能否调节房价？从理论上讲，征税可以通过影响供求关系，最终实现调节价格的目的。根据消费选择理论和替代效应，房地产税的征收增加了当期消费或该种商品消费的机会成本，因此在替代效应的影响下，消费者会减少当期需求，在供求关系的共同作用下降低当期的市场价格。但从沪、渝房产税试点的实践看，房地产税在沪、渝两地产生了截然相反的两种效应。重庆房价在实施房地产税改革后，增长率出现整体性下滑。但上海的房价不仅没有下降，反而出现一定程度的上升。

      这里需要指出两点：一、实施房地产税的实践表明，其政策效果受市场环境的影响，在制定具体税收实施政策上，需“因地制宜”，精细化制订税收政策。二、作为财产性税收，调控房价是否应作为房地产税的职能定位，值得商榷。

      其次，房地产税会否增加普通居民的税收负担？房地产税作为财产税，课税对象为产权所有者，从理论上来说，购房者即是税负承担者。但考虑到税收的公平性原则，对于此类具有生存权利性质的财产征税，应该采取“轻课税”或“不课税”的原则。从这个角度出发，考虑到首套免税、人均扣减面积之外，累进与退税的方式是满足财富再分配的最优选择。

      但是，税收的全民性也表明，不论采取何种课税方式，都会某种程度增加居民负担。虽然在现实征收过程中，税负可能会部分转嫁给开发商，即税负由厂商和消费者共同承担，但消费者的需求价格并非完全弹性，这就决定了普通居民在征税问题上并没有“豁免权”。

      既然房地产税对房价的调节作用有待商榷，那么在居民高杠杆购房的基础上征税，其结果也只能是加大居民购房的杠杆率。

      一直以来，房地产投资与投机是房价上涨和房地产领域暗藏金融风险的主要诱因，不论是之前的宏观调控，还是此次的房地产征税，事实上都有“挤压投资需求”的目的。但事实上，我国房地产税收体制一直存在“重流转、轻持有”的问题，使得投资者或投机者既可以通过保有房产减少损失，又可以脱手房产来转嫁成本。这样的税收倾向，无法从根本上盘活市场存量，有效地解决住房刚性需求。

      试点房地产税，若想达到“扶贫”和盘活存量的目的，就需要“广开言路”。除了需要研究解决重复征税的问题，还要力求保障中低收入群体的基本生存权，同时挤出投资与投机的需求，真正盘活存量，以促进住房市场的健康发展。

      笔者认为，征收房地产税的核心仍是“公平”问题，制定出适合中国国情的累进和退税税制，是保障房地产税健康、可持续发展的中心环节。由于不同地区的市场环境存在很大差别，中央在给地方政府下放“因地制宜”权力的同时，也需注重权责的统一，避免地方政府“以权谋私”。

      房地产税的推出动机应该是助力房地产行业健康发展，更好地满足人民的居住需求，既不能过度打压开发商和市场的情绪，也不能给消费者带来过重的经济负担，这个火候和度的把握还需决策者仔细斟酌。

      （来源：经济参考报、新京报）