2019年楼市调控政策将宽于去年 调控由短调变为长调

      不同于去年两会上对房地产市场的诸多直接表述，反观今年的政府工作报告，对房地产的着墨不多，“房住不炒”“长效机制”等表述也未提及。

      政府工作报告中，在2019年政府工作任务中提到，“更好解决群众住房问题，落实城市主体责任，改革完善住房市场体系和保障体系，促进房地产市场平稳健康发展。继续推进保障性住房建设和城镇棚户区改造，保障困难群体基本居住需求。”

      中国社会科学院城市发展与环境研究所原所长牛凤瑞告诉记者，从中央政策上来讲，更多的是关注住房保障问题，解决民生问题，而房地产调控更多的是关注防范系统性风险，保持国民经济稳定发展的问题，这两者有密切的联系，但不能混淆。中国还处于一个社会主义初级阶段，人们的居住问题还任重道远，这是最先需要解决的，所以会强调保障性住房和城镇棚户区改造等。

      去年以来反复提及的“房住不炒”、“长效机制”、“稳房价、稳地价、稳预期”等方面均未提及。

      对此，牛凤瑞表示，这些往年经常提的词是已经形成共识的，报告本身有文字限制，已形成共识的东西没有必要再重复的反复的在文件里面提出。比如说“顶层设计”这些已经讨论多少年了，虽然报告里没有提，还是会推进的。

      中国豪宅研究院院长朱晓红在接受记者采访时也表示，今年的报告，对于房地产方面尺度比较宽松，各地执行起来会比较有弹性，地方政府要发挥各自的积极性，要让市场运作起来 ，发挥市场本身的作用。

      松紧并存，是2018年房地产市场调控的一大特点。中原地产研究中心统计数据显示，2018年是中国房地产调控历史上调控政策出台最频繁的年度，全年房地产调控合计450次，同比2017年上涨75%，已经刷新了历史纪录。但在2018年末，多个城市开始悄然松绑调控政策。菏泽取消限售政策、杭州和珠海放松购房的社保要求、青岛高新区取消执行半年前出台的摇号政策、合肥悄悄松绑限购等，这些城市开启了地方放松限购的小高潮。

      那么今年楼市调控的主基调是什么呢？牛凤瑞表示，最重要的还是稳房价、稳地价、稳预期，“稳”并不等于不变，我们需要控制的是大涨和大跌，市场小幅波动都是很正常的，这才能保证房地产市场比较平稳的发展。

      牛凤瑞预测，今年，不同城市面临的主要问题和矛盾不同，根据文件中提到的“落实城市主体责任”，各地会根据自己的实际情况作出相应的微调，但微调不会脱离中央调控的主基调。

      朱晓红也表示，从长期来看，房地产市场还是要看供求关系，今年调控政策宽松是一个大方向。

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      万众瞩目的房地产税再次成为近期的“热词”。

      从定义上讲，房地产税是一个综合性概念，一切与房地产经济运行过程有直接关系的税都属于房地产税。但根据专家的分析，列入立法计划的房地产税，是一个专有名称，是房屋持有环节的税种，略近于原来的“房产税”，但涵义应有扩大，征收标准更复杂。

      作为楼市调控重要的长效机制之一，房地产税立法一直备受关注。有关房地产税的提法，其原文表述是，集中力量落实好党中央确定的重大立法事项，包括审议民法典，制定刑法修正案（十一）、基本医疗卫生与健康促进法、房地产税法、出口管制法、社区矫正法、军民融合发展法、退役军人保障法、政务处分法，修改证券法、现役军官法、兵役法、人民武装警察法、全国人民代表大会组织法、全国人民代表大会议事规则，生物安全法、长江保护法等立法调研、起草，都要加紧工作，确保如期完成。

      今年的政府工作报告中，关于房地产税的提法是“稳步推进房地产税立法”。在政府工作报告中，关于房地产税的提法始于2014年。2014年政府工作报告的表述是“做好房地产税、环境保护税立法相关工作”；四年之后，2018年，政府工作报告对此房地产税的表述是“稳妥推进房地产税立法”；2019年，房地产税则从“稳妥”变为“稳步”。

      关于房地产税立法过程，2017年12月20日，《人民日报》发表署名文章，指出按照“立法先行、充分授权、分步推进”的原则，推进房地产税立法和实施。对工商业房地产和个人住房按照评估值征收房地产税，适当降低建设、交易环节税费负担，逐步建立完善的现代房地产税制度。

      易居研究院智库中心研究总监严跃进认为，此次两会上明确提出，要集中力量落实好党中央确定的重大立法事项，包括制定房地产税法等内容。同时明确了立法调研和起草等基本工作，这也为房地产税法的推进提供了明确的路径和思路。对于此类房地产税的立法工作来说，思路和过去是高度一致的，即立法优先再积极进行试点和推广。所以立法工作也是比较紧迫的，尤其是体现了当前房地产税法推进中的稳妥、严谨等思路。

      调控已由短调变为长调

      张大伟认为，房地产税立法已经在政府工作报告中明确表述是稳步推进，稳步是指有把握地按一定步骤进行。“稳步”与“稳妥”两个词有很大程度不同。这意味着房地产税正逐渐进入立法程序制定中。但需注意，稳步推进下的房地产税，还需要一定时间。

      戴德梁行北中国区研究部主管魏东也注意到，2018年的两会报告提出了“稳妥推进房地产税立法”，在本次的报告中则改成了“稳步推进房地产税立法”，该表述的变化表明2019年房地产税立法更加明朗了。在2018年9月的全国人大常委会的五年立法规划中，房地产税被列入条件比较成熟、任期内拟提请审议的第一类项目，因此预计房地产税将不会在短期内推出，但从长远看房地产税的推出是大势所趋。

      “从立法的层面看，房地产税至少要走5个核心环节。第一、立项和立法人员确立，即所谓的组织架构需要搭建，这需要一些既懂财税又懂房地产的人士加入，同时也需要一些懂得住房制度改革的人加入。第二、调查研究，不排除包括上海和重庆会成为重点调研的对象，同时针对近期的类似公摊面积等热点问题，也会纳入到调研之中，另外也包括国际历史经验的研究。第三、发布征求意见稿，估计这个征求意见稿至少需要一年的时间，即会比别的法律更为谨慎。第四、审查。审查的过程，其实就是对房地产税开征以后的市场影响进行评估，这个评估要结合类似物权法等概念进行。第五、发布。这个过程预计需要一段时间。”严跃进说。

      58安居客房产研究院首席分析师张波认为，房地产税进程继续推进是个业内的共识，但房地产税作为一个重要税种需要较长的准备期。房地产税作为未来房地产行业的重要税种，不但有利于推动“土地财政”从根本上得到解决，并且可以保障房地产市场平稳运行。“房地产税是长效机制的组成部分，未来税收制度结合土地制度、住房制度、金融制度等多种长效机制手段将对于房产投资的预期产生较大影响。但这一变化是潜移默化而非一蹴而就的，影响也会更为深远。”

      张大伟表示，很明显，房地产调控已经发生了明显质变。各种房地产调控已经从过去的以限为主的短效机制向长效机制转变。

      （来源：华夏时报、21世纪经济报道）