东莞十月份土拍降温年底再迎供应潮 底价成交成主流

      1宗流拍！3宗终止出让！6宗底价或接近底价成交！10月东莞土拍市场有点“凉”。

      11月和12月，东莞招拍挂商住地供应将再次迎来小爆发。截至目前地块已排期到12月5日，已有4宗商住地和1宗商服地确定入市，后续或会有更多地块进入排期。

      底价成交成主流 国企表现活跃

      10月东莞累计挂牌9宗商住地和1宗商服地，累计占地面积达到37.65万㎡，总建筑面积约125.69万㎡，创出年内供应的新高，可惜表现得有点虎头蛇尾。

      由于商业占比需要大于70%，无偿配建16万㎡商业办公楼、1600个车位等一系列硬性条件，南城9万㎡商住地10月19日拍卖时无人问津，惨遭流拍。

      流拍在当前仍然略显低频，底价成交才是主流。金融街、厚街商会、招商蛇口和金地均在10月东莞土拍中有所斩获，分别底价获得了茶山6.67万㎡商住地、厚街1.9万㎡商服地、虎门3.3万㎡商住地和东坑2.22万㎡商住地。

      高埗4.89万㎡商住地和塘厦3.9万㎡商住地虽然出现两三家开发商报价，但是溢价率低于5%并不显激烈，最终分别被安徽交投和深圳人才安居集团两家国企轻松夺得。

      据房掌柜统计，10月东莞累计成交商住地约21万㎡、商服地1.9万㎡，共计收金约65亿元。值得一提的是，金融街、招商蛇口、安徽交投、深圳安居4家都为国有企业，共贡献54亿元，总金额占比达到83%，表现活跃。

      3宗商住地终止挂牌

      接近10月底，东莞3宗商住地突然接连挂出终止出让的公告，金九银十商住地拍卖大戏草草提前收场。

      终止出让的3宗地块，2宗位于黄江田心村，1宗位于东坑坑美村，3宗地块累计占地超过5.6万㎡，累计建面达到15万㎡。

      据房掌柜观察，黄江和东坑三宗终止拍卖的商住地块，都有一个统一的共同点，商业面积至少占计容建筑面积的30%。而近期，东莞商业达到30%的两宗商住地块，石碣商住地和南城商住地虽然位置优越，但是仍然无人问津，惨遭流拍。

      有业内人士认为，商业占比较大的商住地块在目前的市场环境下，并不是最好的上市时机，终止拍卖好过流拍，能够起到稳定市场预期的作用，后续估计会调整土地拍卖条件再推出来。

      后续供应再次迎来小爆发

      11月和12月，东莞土地供应速度不减，目前已有4宗商住地和1宗商服地进入排期，累计占地14.4万㎡，累计建筑面积约32.54万㎡，起拍总价已经达到27.63亿元。

      4宗商住地分别位于沙田镇福禄沙村、樟木头镇圩镇社区、麻涌镇大盛村、谢岗镇谢岗村眼口，1宗商服地位于大岭山镇矮岭冚村。

      值得关注的是，这一批地块都不在热门区域，房价当前比周边地区略低。5宗地块里，最受人关注的还是沙田商住地和大岭山商服地。

      沙田商住地之所以受人关注，出自区域的影响。在即将到来的2019年，沙田镇将迎来一大盛事，莞番高速和虎门二桥按计划正式通车。在虎门二桥通车后，沙田将成为珠江东岸沟通珠江西岸的又一桥头堡。沙田商住地占地面积超过5万㎡，建筑面积超过9万㎡，是当前排期拍卖的商住地中最大型的地块。从商业占比规定要小于等于5%来看，地块已经避开了近期的雷区。需要配建9068㎡安居房；商业全自持5年以上；自持住房需用作租赁用途；配套幼儿园、居委会；起拍价1.1万/㎡等硬性条件显得地块要求并不低。

      大岭山商服地占地面积仅7千平左右，建面接近2.5万平，它的价格显得地块尤为优越，地块起拍楼面价仅为4088.22元/㎡，仅为其它将要拍卖商住地的二分之一到三分之一。值得一提的是，地块需要配建2千平商业用房交付给镇政府，另外并未设立最高限价，是近两年实施新拍卖模式以来，首次出现的不限价地块。