租购同权推进一年三重困境待解 期待未来将有新突破

　　张大伟说，如果我们都承认造成目前大城市房价高涨的原因是优质资源紧缺的话，那么“租购同权”对缓解优质资源，比如教育和医疗等，并没有起到作用。不管是买房或是租房，优质资源的供给并没有增加，需求也没有减少；不管买房还是租房，这些资源还是跟房产挂钩。

　　对于增加租赁房源的供应规模，专家建议，可借鉴上海市的做法，提供开发用地“只租不售”，加大租赁住房供应，为“租购同权”奠定基础。专家表示，单靠房屋主管部门无法解决附加于住房上的户籍、学籍、社会保障等差异带来的不同权问题，保障“租购同权”还需多个部门形成合力。只有多方面共同推动，并出台相关配套细则，才会使“租购同权”更具可操作性。

　　加速推进公共资源均等化

　　采访中，业内人士告诉《瞭望》新闻周刊记者，随着我国住房租赁市场快速发展，“租购同权”可谓是扶持住房租赁市场发展制度建设的“最后一公里”。

　　首先要考虑新市民最迫切需求，在方便办理居住证、不被房东随意驱赶、不被随意涨租金等方面首先实现“同权”。链家研究院院长杨现领说，“租购同权”最大的意义不在于对市场的影响，而在于解决年轻人的刚性居住需求，让租房也能成为一种体面的生活方式。落实“租购同权”需要重点考虑新市民眼下最迫切的需求。

　　二是亟待提升教育、医疗等公共资源配给。江苏省住建厅相关负责人建议，加大教育、医疗等资源投入，推动教育、医疗资源的均衡化，缓解教育、医疗资源供不应求的矛盾，让承租人子女真正能够实现就近入学，且能享受到同品质的教育、医疗等公共服务。

　　从政府层面上看，实现教育、医疗等公共服务资源的均衡分布，完善制度建设，建立长效机制才能实现真正的、内涵更丰富的“租购同权”。业内人士指出，德国住房租赁市场能够成为世界标杆就在于国家有完善的法律法规保证房东不能随意涨价、赶人，保证租客不能破坏房屋、按时缴纳房租，有各种税收优惠、住房补贴支持租房者、出租者以及投资商。

　　广东省房地产行业协会会长王韶说，需要住房城乡建设部门会同教育部、人力资源社会保障部、民政部、财政部、公安部等多个与公共服务相关的国家部委共同协调推进。还要针对教育、医疗、养老等公共服务领域出台相应优惠措施，放宽中小学及幼儿园的准入门槛，简化其行政审批流程，大力鼓励和支持各类社会资本力量推动公共服务设施建设，增加公共服务的供应量。

　　三是谨防抬高新市民预期，避免造成过度的人口“虹吸效应”，加重“大城市病”。谢勇、杨现领等人认为，要积极推进“租购同权”，也要防止新市民预期过高，造成社会矛盾。

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有效推进住房租赁市场建设发展，是当前建立房地产调控长效机制的重要内容。随着开发企业自持商品房逐渐入市，多个地方相继出台规定，加强对企业自持租赁房的管理，防止房地产市场“明租实售”行为。

　　“明租实售”只出现在少数城市，容易产生交易纠纷

　　目前，有一些开发商通过打擦边球的方式，把房屋的租期延长至几十年，变相“卖房”给消费者。针对这种“明租实售”的违规行为，杭州市最近印发通知，规定自持商品房屋对外出租单次租期不得超过10年，单次收取租金的期限不得超过1年，租赁备案价格原则上1年内不得上调。

　　天津市最近也发文明确，企业自持租赁住房应当以租赁方式自持经营，不得销售，不得分割转让、分割抵押。自持租赁住房持有年限与土地出让年限一致，对外出租单次租期不得超过10年。

　　中原地产首席分析师张大伟指出，“明租实售”的行为只出现在少部分城市和少部分地块上。

　　张大伟说：“各地都推出了一些70年产权的企业自持型的租赁住房，大概有10个城市，但是只有像北京、上海、杭州是超过百万平米的。从市场分布看，其实只有这少数城市有。另外，这些土地来源也有两类，一类是招拍挂过程中的高溢价土地，典型的比如像北京、杭州、上海、深圳等地，当时土地出让的时候土地价格基本是零溢价，对于市场来说不太可能出现‘以租代售’。”