楼市调控使三四线房价出现波动 当前部分思路有待调整

　　由于在新一轮房地产调控背景下，外地人很难在一些核心城市获得购房资格，而本地人购房也面临一个家庭限购两套或三套的调控政策限制，按理说，这样的“摇号买房”现象是很难持续的。万万没想到的是，今年年初以来，很多城市加入了“抢夺人才”的行列。很多城市放松了对外地人的落户限制。对于某些城市来讲，只要是大学本科毕业生(不管是不是应届毕业生)就可以立即落户。而一旦新增人口落户，就立马具有了购房资格。需要指出的是，笔者并不是说这些地方政府放开人口落户就是为了激活房地产市场，然而事实上是，调控新房房价新规引发的套利游戏，的确被当前各大城市的人才抢夺战进一步放大。

　　当前地方政府的这种房地产调控思路究竟会产生何种后果呢?

　　首先，这违背了“房住不炒”的中央政府宏观调控初衷，导致当前购买新房的行为受到投资性炒作的主导。众所周知，由于想买房的人太多，目前开发商出售房屋的主要条件之一，就是全款支付。事实上，能够拿得出全款的，通常不是自住需求的购房者(例如应届毕业生或潜在的改善住房者)。例如，据媒体报道，很多城市当前能够摇到号的购房者，都不是个人而是公司。试问，公司批量买房，这是用于自住吗?

　　其次，这可能会导致新的腐败行为。不难看出，当前的调控已经形成了新房与二手房的价格双轨制，而双轨制是最容易滋生寻租行为的。只要能够拿到低价的商品并到高价的市场上出售，这是稳赚不赔的买卖。这自然会吸引具有寻租能力的官员或其他主体的参与。例如，日前媒体报道，某城市一个楼盘摇号的结果，是某部门官员的占比异乎寻常得高，商品房几乎变成了这个单位的内部分房。这背后的问题与风险，值得我们深思。

　　再次，这会显著推高部分一二线城市的房价水平，最终使得这个城市的房价水平远超过当地收入水平，最终导致城市竞争力的下降。例如，成都是本轮调控下新房市场最火爆的城市之一，而成都最近两年整体房价的上升幅度非常惊人。由于笔者是四川人，笔者在成都工作的很多同学与朋友都表示，当前核心城区的房价已经远远超过了普通人的支付能力，特别是对新毕业的年轻人而言，过去在成都贷款买房的梦想是不难实现的，而现在却变得越来越遥不可及。换言之，“抢夺人才大战”的后果是这个城市越来越不适合年轻人打拼，这样的政策是否有些南辕北辙呢?

　　最后，这会导致居民部门杠杆率进一步上升，以及中国居民部门的财富过度集中在房地产，而一旦未来房地产市场出现深幅下跌，这不仅可能给商业银行体系造成系统性风险，也会造成部分居民的违约以及大量居民的重大财富损失。从宏观角度来讲，自2015年以来的这一波房地产牛市，本质上与地方政府试图通过诱导居民部门加杠杆，来帮助国有企业与地方政府去杠杆的调控思路密切相关。然而这种做法是非常危险的。中国经济长期持续的高速增长，与中国居民的勤劳工作与高储蓄率密切相关。房地产市场的过度火爆，一方面降低了中国居民通过勤劳工作去支付的激励(工作的回报远低于炒房的报酬)，另一方面也通过诱导居民部门加杠杆而降低了居民部门的净储蓄。

　　一个经济体的增长过度依赖于房地产，本身就是脆弱性的一种表现。网络上常常把中国屡败屡战的投资者戏称为“韭菜”，而居民的财富损失则被戏称为“被割了韭菜”。过去的“韭菜”主要集中在中国股市，而其实股市是中国最市场化的金融市场，投资者普遍接受了“愿赌服输”的逻辑。笔者深深担忧的是，没有只涨不跌的楼市，而一旦中国楼市面临显著下跌的格局，是否会有无数家庭通过辛勤工作积累的财富“被割了韭菜”，而这是否会影响中国经济的可持续增长呢?

　　因此，当前部分城市的房地产调控思路亟待调整。正如笔者反复指出的，要真正控制房价上涨，必须要同时抑制需求与增加供给，而目前增加有效供给是主要矛盾。但是，要地方政府能够真心实意地增加供给，就必须或者改革分税制(让地方政府的财权与事权更加匹配)，或者给地方政府增加新的收入来源。只要地方政府的激励机制没有变化，他们就始终存在在房地产行业“做市”的动机。

　　(来源：央视网、澎湃新闻网)