成都写字楼和商铺市场需求回暖 平均租金仍继续下跌

　　地产咨询机构高力国际日前发布成都2016年第三季度写字楼和商铺市场研究与预测报告。报告显示，成都写字楼市场第三季需求有所回暖，但空置率仍然高企且平均租金继续下跌;商铺市场表现活跃，若干项目逐步完成业态及品牌组合调整，推动全市平均空置率环比下降。

　　写字楼市场需求回暖但空置率仍高企

　　成都市统计局数据显示，2016年上半年该市生产总值同比增长7.5%，增速较去年同期放缓0.5个百分点。然而，同期内全市第三产业同比增长8.1%，增速快于生产总值0.6个百分点。高力国际数据显示，虽然第三产业的增长支撑了空置面积的去库存化，但成都全市空置率仍然超过40%，且平均租金继续下跌。

　　报告称，2016年第三季度成都甲级写字楼市场无新增供应，市场总存量维持在约220万平方米，其中次中心市场约占总存量的45%。季内，成都写字楼市场需求有所回暖，净吸纳量环比增加64%，约为77000平方米。

　　需求的回暖致使空置率环比下降3.5个百分点，但仍处于40.3%的高位。据悉，新增需求主要源于内资公司，尤以信息技术、金融、贸易及咨询行业为甚。由于区政府推出的优惠政策以及某些业主所做的租金调整，新兴子市场需求较成熟子市场更为强劲。因此，季内68%的净吸纳量源自新兴子市场。

　　虽然本季度需求有所回暖，但业主仍面临供大于求之压力。报告称，为应对高空置率，若干业主为租户提供更多激励举措，包括租金优惠以及延长免租期等。因此，成都甲级写字楼市场平均租金持续下降，环比下跌2.7%或同比下跌12.2%至人民币92元每月每平方米。其中，中央商务区及东大街等成熟子市场的租金调整最为显著，分别环比下跌3.5%及4.8%。

　　高力国际华西区办公楼服务部董事邱莉玲认为：若无新增供应竣工，以目前的净吸纳率，成都仍需逾四年才能消化其88万平方米的空置存量。在此背景下，供过于求仍将为业主的主要挑战，但对租户而言，这将为其升级搬迁至更高品质写字楼提供机遇。前几个季度内英特尔及耐克的搬迁即系佐证。

　　报告称，鉴于核心区域高空置水平对租金施以下行压力，预计租金调整将于短期内持续。新兴子市场内，基础建设的完善有望支撑租金增长，因而将在一定程度上缓解租金下行压力。

　　商铺市场需求回升，业态及品牌组合加速调整

　　成都市统计局数据显示，2016年上半年该市社会消费品零售额同比增长10%，增速较去年同期放缓0.1个百分点。报告称，在此背景下，2016年第三季度成都商铺物业市场表现活跃，新增供应及净吸纳量均录得上升。值得一提的是，尽管新项目入市整体空置率仍录得下跌，租金优惠拉低了全市平均租金。

　　数据显示，2016年第三季度成都商铺市场录得一座购物中心正式开业，新增供应65000平方米。由于市场需求的回升，本季净吸纳量约138000平方米，且因若干项目内业态及品牌组合调整的逐步完成，推动全市平均空置率环比下降1.8个百分点至6.5%。

　　按细分市场，核心及非核心区域的空置率分别下降1.6及1.9个百分点至3.2%和7.0%。核心区域内，多个餐饮及服饰业态品牌在远洋太古里及仁恒置地之内部调整后开设新店。非核心区域内，随着万象城引入多个餐饮、服饰、家居生活及儿童品牌，成华区空置率录得相对较大跌幅，环比下降2.8个百分点至2.8%。高新区位居其后，随着凯德天府及奥克斯广场内众多品牌的新店开幕，区域空置率环比下降2.5个百分点至7.8%。