致敬白银时代2008-2018：十年间让人记忆深刻的关键词

　　编者按：2008年，房掌柜从金融风暴中出海，经历过波谷的低潮和浪尖的激越，越过狂风大浪，看过碧海蓝天，以梦为桨、继续出航。十年，房掌柜作为亲历者更是见证者，见证了房地产快速发展的十年风云变幻。

　　岁月如刀,浮生若梦，十年，中山楼市有值得诉说的故事、还得许多值得想起的人和事，楼市亦然。房掌柜将陆续推出《致敬白银时代2008-2018：中山楼市十年》系列文章，呈现中山楼市白银时代的全景图，敬请关注。

　　十年风雨历程，中山楼市早已变天。奥运年、楼市回温、深圳客、大湾区、深中通道、限购令……众多词语串联成了这十年的中山楼市。

　　此次房掌柜为大家梳理中山楼市十年关键词，我们取舍不断、犹豫不决。因为我们明白，单凭几个词语，完全不足以描绘楼市这十年的发展历程。但我们希望，从以下的关键词中，能够发现我们居住的这个城市，10年间已经发生了翻天覆地的变化，正在朝着越来越好的方向进步。

　　关键词1  奥运“撞上”金融危机

　　2001年7月14日，北京申奥成功的第二天，身在莫斯科的王石说，北京申奥成功，受影响最大的是房地产业。

　　虽然说，房地产行业看起来和奥运本身并没有太大关系，但其实，奥运年对房产市场来说更像是一种宏观经济预期。虽然奥运前几年中山受到奥运经济直接辐射较少，但中国整个经济大环境向好的趋势仍为中山房地产市场注入信心。

　　然而，意料之外的是，金融危机却在2008年“撞上”了奥运的腰。在次贷危机的影响下，全国经济下滑，商品住宅销售近十年出现负增长，退房潮波及各地。

　　在大环境的影响下，中山楼市也难以“独善其身”。数据显示，2008年1-11月，全市商品房成交宗数38141宗，成绩面积362.9万㎡，成交金额189.6亿元，与2007年同期相比分别下跌37.8%、41%、34.6%，总体成交状况显著回落。

　　关键词2  刚性需求

　　需求是一个很莫名的东西，从2009年新年之后，快速来临的“小阳春”使中山楼市的回暖趋势明显表露出来。而在2008年持续观望等待了一年之久的需求，迅速开闸放水，在 2009年表现出强劲的爆发力。2009年1-11月，中山楼市商品房成交量达到 600 多万㎡，远超过了历年同期的销售面积。

　　由于市场供应一直呈现结构性失衡，中小户型供应的不足，使刚性自住需求始终保持“没房买”的紧迫心态，因而从小阳春开始，一直到11月，刚性需求在中山楼市里始终占据主要地位，而且该态势一直持续到11月。

    关键词3  城轨经济

　　2010年房地产城轨概念被炒得沸沸扬扬，作为加快城际间商贸、文化、人口等环节互动的关键性因素，轨道交通的打造给尚在发展阶段的中山房地产注入新的活力。它给中山楼市制造了可供炒作的概念，也带给了中山站点周边“轻轨盘”以实实在在的效益。

　　倘若说，2010年是城轨的“蓄势年”， 那么2011年则是中山城轨的“体验年”，南头、东凤、小榄、城区、开发区、南朗等网路沿线区镇进一步固化城轨价值，为房地产市场提供更多发展空间。

　　如今，十年过去，城轨的喧嚣早已归于平淡，虽然它没有给中山带来如潮的外地置业者，但它却为开发商提供了更多的噱头，也让我们看到了珠三角一体化和半小时生活圈的生活日常。

　　关键词4  限价令

　　2011年11月10日中山正式出台限价令，规定单套住房均价超过5800元/㎡的一律暂缓网签和备案，但这一“限价令”的执行时间仅有52天，被全国各大主流媒体纷纷抨击为“最没诚意的调控政策”。

　　迫于舆论压力，2012年1月23日，中山市相关部门“重启”限价令，在没有正式发文通知的情况下，悄然将限价从规定的5800元/平方米跃升至6590元/平方米。

　　在限价政策下，2012年中山不少开发商业绩并不理想。作为中山房地产市场的风向标，雅居乐率先以集团成立20周年为契机，发起全城7.5折的降价促销，随后不少楼盘都选择降价促销或以低价开盘吸引购房者。许多镇区更惊现“3字头”、“4字头”打头的楼盘。除了直接打折外，低首付置业、买商铺送公寓、买房送车位的楼盘信息更是不绝于耳。

　　关键词5  商业地产

　　2012年，中山商业地产市场热闹非凡。 4月28日，中山首个大型城市综合体利和广场开业；5月5日，完美金鹰发展私人有限公司宣布，将在中山市兴建一座“金鹰广场”；5月12日，西区天悦城开放销售中心……据统计，2012年单在中山主城区，就有包括盛景尚峰、兴中广场、利高广场等在内的逾30个在建商业地产项目，可以说，2012年中山的商业地产迎来了“大爆发”。

（图为兴中广场）

　　商业地产的火热反应了市场情况的变化。由于商业地产不受限价政策影响，再加上前两年中山住宅市场形势不太好，部分住宅项目转投商业地产，催热了中山商业地产的发展。

　　面对如此大规模的商业地产，有业内人士曾表示，中山的商业项目将面临着饱和危险，未来或将出现收购潮。

　　关键词6  翠亨新区

　　2013年3月25日，中山翠亨新区管委会正式挂牌成立。根据《中山翠亨新区起步区控制性详细规划》草案显示，总面积29平方公里的起步区被定位为中山市粤港澳合作桥头堡，将打造成为“滨海”城市示范区。

　　作为中山改革开放30 多年来首次提出打造的东部滨海新城，翠亨新区是中山城市发展东移的重要体现，更意味着城市发展将从沿江时代走向滨海时代。

　　目前，翠亨新区进驻的房企已有雅居乐、敏捷、碧桂园、保利等。而且，作为中山首个滨海商住项目——敏捷温泉海岸LOFT 高层海景公寓项目也已于2012年正式上市。

　　随着新区发展的不断推进，可以预计，未来翠亨新区有望成为下一个中山房地产热点区域。

　　关键词7  入户积分

　　2014年8月27日，市政府网站发布了《中山市流动人员积分制管理规定 (征求意见稿)》和《中山市流动人员积分制管理实施细则(征求意见稿)》的公告，修改后的征求意见稿将积分入户房产奖励分从50分提升至100分。

　　房产奖励分增一倍，提升了房产在积分入户当中的重要性，对于房地产市场是一个利好因素。在早前房地产行业陷入低迷之时，提高房产积分数值能刺激一些希望通过积分入户中山的外来人口购置房产，从而拉动房产销售，同时也让更多外来务工人员对入户中山增加希望。

　　不过对比起广深等周边城市，中山外来人口入户难度显然要更大，这也是房地产业界多年来一直呼吁中山放开人口入户门槛、增加地方消费人口的主要原因。

　　关键词8  深中通道

　　如果要评选出2015年中山地产圈的核心话题，那必然是非"深中通道"莫属。

　　从2015年年初开始，深中通道便捷报频传，首先是深中通道A3方案全球征集设计方案；7月份，业界开始传言深中通道或年底动工；11月份，深中通道初步纳入国家"十三五"重点项目，并纳入国务院近期建设督办项目；12月21日，深中通道正式获得国家发改委的批复；12月25日，又传出连接广州、深圳、中山三市的深中跨海通道先行工程正式动工的消息，令两地市民备受鼓舞。

　　根据相关规划，跨海通道建成之后，深圳、中山之间的车程将缩短至原来的1/4，半小时就可以直达，实现"深中同城"。并且，深中通道将成为珠江口东西岸的"黄金通道"、连接前海、南沙、横琴三个国家级新区和翠亨新区的交通枢纽，更利于珠三角东西岸的"深莞惠"与"珠中江"两个城市群互联互通。

　　同年12月30日，贯穿中山市东南部，将城区东部、火炬区和南朗镇、翠亨新区连为一体的主线无红绿灯城市快速通道--翠亨快线主线已经通车。沿着翠亨快线，20分钟就能够到达马鞍岛深中通道中山连接线，届时可半小时到达深圳机场，大大拓展了中山市的发展空间。

　　关键词9  房价涨幅第一

　　3月1日，针对100个城市新建住宅的全样本调查的《2016年2月中国房地产指数系统百城价格指数报告》出炉，2016年2月，全国100个城市（新建）住宅平均价格为11092元/平方米，环比上涨0.60%，涨幅较上月扩大0.18个百分点。

　　涨幅居前十位的城市依次是：中山、苏州、深圳、珠海、东莞、昆山、徐州、合肥、日照、江阴。而中山以5.63%的涨幅力压包括深圳在内的多个一二线城市，位居全国的首位。值得一提的是，除了2月份之外，中山在1-5月连续5个月的时间均入围了全国涨幅的前十名。究其原因，很大一个因素是前半年深圳客在周边区域疯狂扫货，而造成中山房价一路走高。

　　另外，2016年还出台了土地出让的新模式。2016年11月29日，中山试水“限地价+竞配建”的土地出让模式。当时中山国土局挂出7块土地进行拍卖，其中6块首次设立最高成交限价，并且规定“地块交易单价达最高限价6000元/平方米后停止竞地价，改为竞投配建的商品房面积，配建的商品房须无偿移交给中山市人民政府。”这是中山历史上首次采取“限地价+竞配建”的土地出让方式。

　　但是，这种新的土拍模式在抑制土地过热上能为土地降温多少仍然值得持续关注。

　　关键词10  限购令

　　2017年，在政策全面收紧的大环境下，中山的楼市调控也拉开了序幕，据统计，2017年中山先后出台影响楼市的相关政策、补充细则不下10次。

　　其中，对中山楼市影响最大的，莫过于3月26日发布的《关于进一步促进我市房地产市场平稳健康发展的通知》，其中的焦点是限购，按照规定，本市户籍居民家庭拥有三套房及以上的，暂停向其销售新建商品住房；限外，非本地户籍购买首套商品住房，需提供半年社保或个税证明；限贷，深化差别化住房信贷，首套房的首付比例从20%提至30%；限价，对申报的新建商品住房平均销售价格明显高于项目前期成交价格或周边同类型在售商品住房平均交易价格的，实施价格指导。“限购令”出台之前，深圳客主导着中山楼市，“限购令”出台以后，整体市场观望氛围加剧，住宅成交明显下滑。

　　数据显示， 2017年中山市住宅成交20761套，同比下降78%；全市住宅新增46773套，同比下降34%，创2014年以来的中山供求量新低。

　　掌柜点评：十年间，中山经历了翻天覆地的变化，从交通的日渐完善到入户门槛的降低，从城市规划的调整再到住房环境的改善，十年间，这座城市变得越来越包容，越来越多元化。

　　这十年间，城市进步和楼市发展共同进退，城市的进步为楼市的发展提供了千载难逢的机遇，而楼市的发展也为城市的更新升级提供了强大动力，我们感谢城市的发展，更感谢楼市的作为带来的城市新变。

　　致敬白银时代，下个十年，我们期待楼市发展继续为城市建设添砖加瓦，更期待中山的进一步飞跃！