东莞租金回报率为2.11% 后市二手房挂牌价将理性回落

　　另外，东莞中原战略研究中心还表示，其中东城由于取消“学位房”，房产与学位“脱钩”，第一季度东城的二手房交易放量，在全市成交的占比明显增加，预计4月份二手房的交投数据增加更为明显。

　　投资：

　　租金投资回报率为2.11%

　　在租金方面，目前东莞市场主流租金仍然集中在1000~3000元/月之间。合富置业相关人士介绍，从户型来看，1房单位的平均月租为1574元，是租金相对较低的单位，其次则是商业公寓物业，平均月租为1892元，吸引不少年轻白领关注。而2房、3房单位这两种主流物业的平均月租，则保持在“2字头”，多人合租的话性价比更高。

　　东莞中原战略研究中心统计数据也显示，由于春节过后迎来找工作、换工作的高峰期，带动租房市场渐热，租金也出现了上涨的行情。东莞2018年第一季度的住宅租金为30.82元/平方米/月，环比去年第四季度微涨，涨幅为4.70%。此外，由于同期二手住宅价格成交为17531元/平方米，第一季度的投资回报率环比小幅上升至2.11%。

　　特色：

　　过半改善型购房者选择一次性付款

　　受到“三价合一”政策影响，以何种支付方式买房更省钱显得尤为重要。根据合富大数据显示，从东莞二手房的购房群体来看，首次置业者以及改善型的买家两种自住型需求占据了市场的主导地位，合计将近七成。不过，首次置业和改善型置业者这两种买家也有着比较明显的区别。

　　合富置业相关人士介绍，首次置业买家的支付能力相对有限，因此更加倾向于选择按揭贷款买房，购房的总价段亦集中在200万元以下的中低价位物业；而改善型买家的支付能力则普遍较高，超过一半的改善型客户会选择一次性付款，避免贷款产生的高额利息，降低购房总成本。同时，在改善型购房者购房总价构成当中，有超过四成是在300万元以上的高端物业。

　　成交套均面积走低

　　“三价合一”政策实施后，东莞二手住宅成交套均面积走低，144平方米以下各面积段共占比九成，其中70平方米以下户型成交占比明显上升。

　　据东莞中原战略研究中心监测数据显示，从2017年4月份东莞楼市调控再次收紧后，随着成交价的升高、利率由打折转为上浮，购房成本日益加大，套均面积开始下降；直到第四季度，逐渐迎来年底“购房季”，随着企业主、个体老板的资金回笼到手，企业高管的年终奖发放，改善需求大量入市，像往年一样把套均面积拉大，并在2018年1月达到阶段性高点。其后，到了2月，临近春节，改善需求的释放已告一段落，并且受利率继续上浮、“三价合一”的冲击，购房成本大幅提高，中小户型开始渐受青睐，套均面积又开始呈现下降走势。

　　从面积段来看，伴随着近几年房价的升高，中小面积房源更受市场欢迎。2018年第一季度的各面积段占比与过去几年相比，70平方米以下占比依然有所增加，110平方米以上的各面积段占比均稳中有降。

　　后市：二手房价将回归理性

　　东莞中原战略研究中心介绍，从挂牌量价来看，房源较多的区域如临深片区，抛售压力较大，二手房挂牌将增多，部分急于出手的业主，其二手房的挂牌价将有一定幅度的回调，以增加成交机会，预计全市整体二手房挂牌价将逐步回归理性。

　　成交量价方面，受“三价合一”、利率上浮甚至停贷的影响，购房成本大幅提高，市场观望气氛浓厚，二手住宅成交量将持续在低位运行一段时间，市场需逐渐消化；预计全市二手房成交价总体平稳，部分区域将有所回调，个别房源成交价将有较大幅度的下降。

　　此外，随着购房成本的提高，“满5唯一”的房源由于可免去增值税和个人所得税，将持续作为市场交易的重要房源类型，受到热捧。东莞中原战略研究中心还预测，中小户型（如二房）、总价较低的房源成交占比将渐多，套均面积或将继续下探；根据第一季度的成交数据推测，未来楼龄较高（如10~15年）的房源占比或将继续增加。