央行盛松成：当前房地产调控需谨防房企资金链风险

      前期房企依靠大量举债快速扩张，相关债务的集中兑付期已经临近。2015至2016年，上市房企新增债务高达8520亿元，比过去五年间8200亿元债务总和还要多。上市房企存量债务期限一般为2到3年，因此，2018年和2019年将是债务的集中兑付期（2018年为3375亿元,2019年为4474亿元），房企偿债压力较大。

      6.房企并购趋势明显

      近年来，房地产行业的并购呈现两个特点。

      第一，房地产行业并购规模呈上升趋势。近年来，中、小房企被并购成为常态，并购资金规模也在扩大。2013年，房企并购案例为181个，并购规模1104.69亿元。2016年，房企并购案例为344个，并购资金规模达到4107.71亿元。三年间，并购资金规模增长了271.84%，年均复合增长率为140%。

      第二，房地产行业的并购规模已经超越其他行业。2017年前三季度房地产行业的并购规模为2581.83亿元，位居所有行业首位。而2015年和2016年同期，房地产行业的并购规模分别为2113.41亿元和2670亿元，分别位居行业第四位、第二位。房地产行业并购规模在三年内已从行业第四位跃升到第一位。

      7.房地产行业分化加速企业间并购

      从2016年房地产企业绩效看，房企间分化明显，中、小型房企绩效指标与大型房企相比存在较大的差距，大型房企盈利能力较小型房企高一倍以上。大型房企总资产报酬率为7.9%，中型房企为3.6%，小型房企仅为2.1%；大型房企销售利润率为23.1%，中型房企为14%，小型房企仅为12.6%。此外，大型房企在资产质量、债务风险及经营增长等方面也明显优于中小房企（见表1）。

      在融资难度不断加大、土地成本日益高涨、企业盈利能力下降的情况下，中、小房企在资金实力、品牌和规模等方面均处于劣势。同时，受调控政策影响最明显的也是中、小房企，这将加大其被大型房企并购的可能性。

      通过上述七个角度的分析，可以看到，房企资金链的风险问题应引起有关方面的重视，房企自身更要为其资金链风险负起责任。

      二、房地产企业资金链风险产生的主要原因

      我们从外部和内部两个方面分析房地产资金链风险产生的主要原因。

      一、外部因素

      1.房地产市场调控政策的影响。我国房地产市场调控政策是全产业链、多维度、全方位的调控。金融方面的调控增加了房企融资的难度，也提高了房企的融资成本。目前看来，房地产调控在短期内基本不会松动。限购限贷等政策也在一定程度上削弱了房企的自身造血能力。