国土部原副部长胡存智：单纯降低地价并不能降低房价

      胡存智：高端有市场指的是具有完全产权的商品房，交易由市场自主调节；中端有支持指的是，共有产权房等可以得到政府的资助和支持，同时依托于高端进行折扣定价，只有这样中端产品的价格折扣才有标准和方向，不然就成为福利房了；低端有保障指的是依靠公共财政的保障房，这类房屋解决基本的居住需求，在户型、地段、面积上都有所限制。这样就形成了立体化的住房供应体系。

      中国房地产报：你怎么理解共有产权房概念？

      胡存智：北京的共有产权房并非《物权法》和不动产权中法律意义上的“共有产权”，不仅在概念上难以区分是按份共有还是共同共有，事实上也并非政府和房屋产权人共同拥有房屋的所有权和居住权，而是房屋产权人拥有100%的居住权、按比例的投资收益权，政府和房屋产权人以合同或契约的方式对房屋的处置权、使用权和收益权进行了一定的产权限制。从叫法到有利于住房制度改革深入推进，以及符合社会主义市场经济体系建立的初衷。我认为称为“合作产权房”更合适。

      中国房地产报：《北京市共有产权住房管理暂行办法》提出，未销售的自住型商品房、限价型商品房和经济适用房都按照该办法处置，这些不同类型的房屋在整合上存在难度吗？

      胡存智：这是一个化繁为简、符合市场经济的好做法。由于规定经济适用房、廉租房、商品房以及其他房屋使用不同性质的土地，造成不同房屋彼此之间产权、经济关系的复杂化。对此，共有产权房更像是一个收纳箱，可以将上述各类房屋，按照不同价格设置成不同产权比例的共有产权房，统一按共有产权房类型进行处置和管理，实现平稳过渡和衔接。共有产权房不是保障房，没有那么多的限制，在地段、户型、质量上都更加市场化。

      中国房地产报：共有产权房对建立房地产市场长效机制有哪些意义？

      胡存智：“商品房、合作房（共有产权房）、保障房”三类房屋满足社会全体居民不同层次的居住需求，并通过不同的的产权和资产比例细分房屋市场，适用于不同的购房群体，广泛兼容不同的投资能力和增值需求，在价格和产权上达到平滑衔接，平衡了市场与福利、居住与投资的关系，从而实现“高端有市场、中端有支持、低端有保障”的住房建设目标，以此重构各类调控机制的良性运行的基础，使政府在协调稳定房地产市场和满足社会需求多重目标时，可以区别对待，区分处理。

      供应数量应等于或大于商品房

      中国房地产报：你认为促使共有产权房落地还有哪些需要完善的地方？

      胡存智：首先，共有产权房的购买资格应该更加严格。目前购房资格为“符合本市住房限购条件且家庭成员名下均无住房的家庭”，不应仅以无住房为重点依据，还应考虑收入、城市发展等因素，将购房资格人限制在工薪阶层人群、北京四大功能人才和就业人群，以及城市发展需要吸收的特殊人群。

      其次，共有产权房的退出和上市政策应该进一步完善。应该鼓励退出和上市：一是鼓励购房人对政府持有部分产权的购买，五年内可按购买时的市价申购政府持有部分的产权，五年后可按届时的市价申购政府持有部分的产权。二是允许共有产权房居住满五年后退出具有两种转让权：购房人可按市价将所购房屋产权份额转让予其他共有产权房购买资格人；购房人也可在市场上按市价转让所购房屋的全部产权份额，购房人和代持机构按照所占房屋产权份额获得房屋转让收益的相应部分。当然两种情形均需代持机构事先批准，并在同等价格条件下，代持机构有优先购买权。

      此外，进一步明确代持机构的房屋资产运营管理公司属性，通过公司对每一套共有产权房的相关产权进行逐年的、长期的专项管理，使得政府的房屋资产不仅可以真正发挥住房保障作用，而且长期升值保值。

      中国房地产报：你认为目前我国应该提供多少共有产权房才能满足需求？

      胡存智：共有产权房的数量必须要足够，不能是点缀式的。应该明确在一定时期内集中批量地推出共有产权房，特别在北京、上海、广州、深圳等存在大量购房需求的一线城市，推出共有产权房的数量应该跟商品房的数量相等，甚至在近期内大于商品房的供应数量。通过调整房屋供应结构，以共有产权房分流市场需求，缓解商品房需求压力，有效抑制房价过快上涨。

      地价不是简单降减让

      中国房地产报：现阶段我国正在通过各种调控措施来平抑房价，共有产权房也是其中一项措施，对于房价是推高地价的主要原因，你怎么看？