预计10月全国楼市或迎来拐点 信贷并非唯一调控措施

　　房地产市场的走势，是购房者关心的话题，也是开发商关注的问题。今年前三季度房地产市场的销售回暖，为开发商提供了更多的现金流。不过，政策拐点的出现，市场出现明显降温，为开发商增加了风险。

　　世邦魏理仕日前的数据显示，2011年至2015年，房地产行业的债务规模不断增加，累计上升了150%。但与之对应的开发商平均净利润呈下滑态势，偿债能力有所下降。市值在350亿元以上的大型开发商平均净利润率下滑趋势较缓；市值在100亿元至350亿元的中型开发商从2011年的20%左右下降到目前的约10%；市值在100亿元以下的小型开发商则出现大幅度下滑，尤其2014年之后，下滑幅度达到15%左右。这也就意味着，中小型开发商面临着较大的债务风险。

　　市场降温，土地价格却节节走高，这也为开发商的风险埋下伏笔。“部分房企收获了过多价格过高的土地项目，一旦市场出现轻微调整，很可能出现连锁恶性循环。”中原地产首席分析师张大伟说。

　　不过，限购城市的成交下滑，使得部分购房者把目光投向了非限购城市。数据显示，由于省会城市的限购，九江、淮安等周边城市成交量出现上升，10月上半月三线城市的新建商品住宅成交面积收获最大涨幅。

　　马光远表示，史上最严的调控开始在逆转前期楼市疯狂的预期，未来市场走势分化严重，不是价格上涨的分化，而是在价格下跌方面，有些城市抗跌，有些城市则因为泡沫严重，下跌会比较明显。

　　分析

　　政策执行力度史上最强

　　市场预计，这轮调控的效果即将在10月份房地产数据中有所体现，9月或成为最后一个楼市狂欢月。

　　在瑞银中国首席经济学家汪涛看来，这轮楼市调控在20多个城市采取了限购措施，提高了首付水平，也在心理和预期方面做出控制，成效已经有所体现，“从10月份销售情况看，第一周销售明显减弱。”

　　中原地产首席分析师张大伟则认为，在前期限购、限贷政策出台后，10月中旬全国各地开展了前所未有的一次房地产调控全面落地执行，“这也使得本轮房地产调控与历史上各次调控相比，政策执行力度最强，这也是10月份市场快速回落的主要原因。”

　　张大伟认为，北京从购房资格核验情况看，10月1日至10月16日为1.74万户，较9月同比涨幅回落50个百分点，市场快速回落到了2015年的平均水平。从全国来看，12个城市在上周新房成交量较前三个月的周均值有所下降，其中苏州、济南、厦门降幅超过七成，佛山、南京、南昌降幅超过四成。

　　从价格看，四季度前期过热的市场将出现明显降温，部分区域将出现价格下调的现象。张大伟指出，本轮政策将快速抑制房价过快上涨，一旦年末央行额度吃紧，房价的下调很可能会蔓延到很多城市。

　　此外，张大伟认为，未来房地产调控政策将不仅仅是分城施策，更多的将升级到一城一策、一城多策。在他看来，未来政策开始“托底盖帽”。这种情况下，房价上涨较快的城市，包括部分一二线及辐射区都出现了约束性的政策，这些约束性政策包括部分城市的信贷收紧。部分城市涨幅过快还会出台限购政策。

　　背景

　　信贷并非唯一调控措施

　　或许，楼市快速增长的起因源于信贷投放过度，但银行信贷并非当下楼市唯一的调控措施。

　　对于开发商而言，9种不正当行为将受到处罚。继前期通报部分违规房地产开发企业和中介机构之后，住房和城乡建设部在10月14日明确提出，房地产开发企业捂盘惜售、恶意炒作、暗中加价收费、捆绑搭售、“一房多卖”等9种不正当经营行为将被依法查处。

　　不仅如此，在国务院排查整顿互联网金融时，也不忘将与房地产有关的平台列为重点排查对象。10月13日，国务院《互联网金融风险专项整治工作实施方案的通知》中指出，房地产开发企业、房地产中介机构和互联网金融从业机构等未取得相关金融资质，不得利用P2P网络借贷平台和股权众筹平台从事房地产金融业务；取得相关金融资质的，不得违规开展房地产金融相关业务。同时，要规范互联网“众筹买房”等行为，严禁各类机构开展“首付贷”性质的业务。

　　一位互联网金融从业人士指出，这意味着未来从事房地产业务的互联网金融企业将受到影响。“众筹买房”可能还可以，但“首付贷”将被严令禁止。实际上，去年“首付贷”业务就被监管叫停。