范畴
八种紧急情形可应急
他山之石>>>
在原有消防、电梯、屋面、外立面脱落四种紧急情形基础上,将二次供水、排水设施、配电系统、外墙渗漏等事项也纳入应急范畴,走“急诊”通道。如,小区因地面沉降而造成的排水设施坍塌、污水满溢,因地下配电房淹水而造成的持续断电,因二次供水设施出现故障而造成的持续断水,业主因为外墙渗漏影响生活等问题,不经过“双三分之二”业主表决,直接申请维修资金。
创新“表决”
方式
北京市
申请主体多元,物业企业、业委会、街道办事处、社区居委会,甚至部分业主在特定情况下,都可以作为申请主体申请维修资金,解决业委会怠于履行职责的全国通病。业主未交纳维修资金的应立即补交,拒不补交的在房屋过户时补齐,并交滞纳金。建立具有良好信用和施工能力的应急维修施工企业名单供选择。
天津市
只要是分割销售的住宅、非住宅项目都要求交存维修资金,交存时点为签订购房合同时,确保了应缴尽缴。《天津市物业管理条例》规定,利用全市房屋专项维修资金统一管理产生的增值资金建立应急解危专项资金,用于项目共用部位和共用设施设备无法正常使用、危及人身安全等紧急情况和无法界定受益人时的维修。该市要求物业企业每年对共用设施设备进行查勘,上报维修计划,变“被动应急维修”为“超前计划维修”。
上海市
要求以项目为单位表决通过《维修资金管理专项规约》,授权物业企业可以不经过“双三分之二”表决申请使用维修资金。规定在政府代管期间出现紧急情况时,物业企业可以从维修资金中暂借相当于一个月的物业日常维修、更新费用的备用金,加强日常维修。该市推行商品住宅维修资金自治管理,在业主大会成立后及时将维修资金划转业委会。
杭州市
该市规定对电梯、消防等维修申请可走简易程序,并将相关主管部门认定的批复作为前置条件。建立3%的应急备用金,用于涉及房屋安全、停水、停电、电梯停运等紧急情况下的维修和更新。
成都市
为了解决业主授权和表决问题,该市要求前期物业企业在与业主签订前期物业合同时制定应急预案,作为合同附件一并签署,并通过约定的方式授权物业企业在出现应急情形时,可以不通过“双三分之二”表决申请使用维修资金。
业主大会可自行利用管理规约推行委托表决、集合表决、异议表决,在一定程度上解决“双三分之二”表决难问题。如,去年常青花园第十二小区开展委托表决试点,通过召开业主大会,授权业委会对三万元以下的小额维修项目可直接申请,不再需要列支范围内“双三分之二”业主表决,并据此高效顺利完成了小区门禁对讲系统的维修工程。
锁定“主人”责任
业委会是小区业主代表和办事机构,针对业委会不及时办结本届内资金申请、下届不理上届旧账等纠纷问题,明确了业委会换届前,应当在任期内完成资金申请结算工作,并在换届后及时移交全部申请资料;确实不能完成相关申请工作的,应由下一届业委会继续承接完成上一届未尽事宜。
从两个点上施策,解决维修救急问题
一是先救急后结账
一些应急维修,物业企业或施工单位由于担心资金不能及时到位而止步不前。新政规定,为保障快修快排危,对于特别紧急的情形,只要业委会,业主代表、物业企业及业委会依法聘请的第三方监管单位、维修单位等主体对应急维修事项形成书面查勘证明材料,就可以按不超过工程概算50%的比例先行拨付维修资金,以便施工单位迅速进场、快速维修,及时消除房屋安全隐患,在结算阶段,再完善结算审计手续,据实支付尾款,确保资金安全。
二是政府组织代修
新政规定危及公共安全和人身财产安全,严重影响业主生活的紧急情形,在业委会缺位的情况下,街道办事处、属地区房管部门应及时启动组织代修程序,积极作为,不得袖手旁观。同时,为了体现应急代修的公益性,规定应急代修的施工单位一般由区人民政府已经组建的房屋安全应急救援单位或者社会上具有相应资质的维修单位实施,特殊情况下,还可以委托市房屋安全应急抢险单位实施。
2022-02-15 09:52
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