香港崩盘启示录：不买房不会死 买房却可能会死

　　第三个阶段从2001年开始，才是所谓的“真跌”，因为它跌破了1995香港楼市开始迅猛上涨时的价位。同时从上图曲线也可以看出，第三阶段的下跌更平缓，下跌前有明显的“支撑”和回升(1999年附近曲线)，当时不少人认为已经到底了。

　　4，如果你买对了地段，第一阶段你受到影响很小;如果你买的早，第二阶段时只是在跌盈利的部分;如果前两样你都占到，那你就只在第三阶段时，承受30%的跌幅。

　　5，香港楼市1997年大跌中真正影响大的是那些“在市场最狂热的时候，以最小的首付比例(加杠杆)，买了被高估片区和楼盘的人”，这些人基本上是最高点入市的，最高资产贬值的比例也超过7成。

　　6，香港楼市大跌造成的“负资产”人群主要就是两种人：一种是买房菜鸟，在错误的时机错误的价格买了错误的房子;一种是高杠杆者，抵御市场波动的能力很差，房价一调整就原形毕露。那些跳楼的“脆弱人群”也来自这两种。

　　再说1991年日本楼市泡沫破灭：

　　1983-2014日本三大城市土地价格的走势

　　1，日本楼市急涨用了四五年的时间，从1987-1991年，急跌也用了四五年时间，从1991年-1995年，曲线上看基本是怎么上去的怎么下来。此后日本楼市总体平稳，但直到现在还没有回到1991年顶峰时。

　　2，日本楼市急涨时，银行的贷款和国际热钱一起涌入房地产行业。这不像中国现在，资本有外流趋势而不是涌入。

　　3，导致日本楼市泡沫破灭的直接原因和信号是央行短期内的大幅提高利率：日本央行在1989年5 月将维持了 2 年多的超低利率从 2.5%上调到 3.25%，之后连续 4 次上调，到 90 年8月就达到 6%，一年多利率翻倍。以及政府突然强制收紧信贷：1991 年日本商行停止了对房地产的贷款，M2 增速从 90 年平均 11.68%的水平大幅降到 91 年平均 3.66%的低位，也远远低于当年名义 GDP 增长率 6%的水平。

　　4，比日本楼市泡沫更先破灭的是日本股市的泡沫。并且，房价泡沫的破灭比股价的要缓慢得多。

　　5，日本楼市泡沫破灭中，大城市跌幅明显大于中小城市。日本统计局数据显示，1992-2000年间，日本六大主要城市住宅用地价格下跌55%，中小城市(六大主要城市以外的城市)跌幅仅19.4%。