楼市限购之下买房 市民为拿房票各出奇招风险高

　　“听说谁谁谁又买房了。”这个9月，没有什么话题比房子更热。公交车上、理发店里、理财群中，或朋友聚会上，几乎所有的聊天都围绕着房子而衍生。在限购之下买房，比首付更重要的是购房资格，也就是大家伙儿口中的“房票”。继“假结婚”的空子被堵上之后，众筹买房、合资注册公司、更名或赠予，民间版本的腾挪“智慧”还在上演。为了买房，所有的风险都可以不管不顾。这种疯狂，让人联想到1637年著名的荷兰郁金香泡沫。泡沫总有刺破的时候，还想在楼市里大赚一把的人，出手前要更理性一点。

　　联合买房众筹900万

　　9月21日，众筹后的第一次看房，因为房屋总价太高，小杰和朋友们决定放弃。

　　“一次失败算不了什么，别灰心，这个楼盘不行，咱再看别的。”走出售楼处门口，5个人互相打着气，商讨接下来还能去哪儿踩盘。

　　在北京已经有一套房产的小杰，10多年前上学时从外地来京，随后父母也随他在京落户，算是无住房之忧的“新北京人”。众筹买房的计划却是小杰最先提出的。

　　“因为，10年之后你会发现，身边已经进入中产阶级的朋友，都是因为买了房。”小杰给记者举了一个例子，父亲的一位老同学，前不久卖掉了海淀区的一套学区房，10年前一百多万元买入的，如今近千万元卖出，增值了9倍。“做什么实业能够10年翻9番？”

　　这个增值故事，极大冲击了小杰的理财想法，而这一轮众口一致的上涨预期，更坚定了他的信念：投资买房。可是，已经用掉了“房票”的他，该去哪里腾挪购房资格？和几个朋友聊天时，发现大家都有类似烦恼，想要入市，却不是资格不够，就是现金不够。于是，5个人一致决定，组成众筹小组，每人出资160万元，用其中一个人的“房票”去买房。

　　“900万元，在城区买套两居室户型，手里放上一年半载，房价只要上涨50%，这笔投资就比任何理财产品都要赚。”小杰说，因为是合伙买房，为了稳妥点，大家伙儿不倾向于使用贷款，否则收益率也许还能更高。

　　当然，亲兄弟也要明算账。在组成同盟之时，众筹小组就已约定好了将来的收益分成比例，使用了“房票”的那位朋友分成较多，其余部分剩下四人平分。

　　为躲避限购集体开公司

　　伴随着恐慌情绪在四个一线城市的蔓延，赶紧在买不起房之前再买下一套房，成为一部分购房人或者准备入市者的想法。而在限购之下买房，和首付同样重要的还有购房资格。记者发现，除了“假离婚”、“假结婚”之外，更多民间版本的购房资质腾挪之法，也被购房人提了出来。

　　集资以公司名义躲避限购，就是记者在某个群中所看到的方法。按照设想，由几位认识的朋友共同出资，组建注册一个公司，出资人共同担任公司法人。然后，以公司名义在北京购房，由此避开个人买房需要购房资格的“限购”门槛。按照最新的税收政策，公司购房还可以作为进项抵扣一部分成本。待房价上涨之后，再以公司名义将房产卖掉，然后作为公司收益平分给几位法人。

　　“虽说以公司名义买房，交易税费成本较高，但避免了个人之间的信用风险。”按照提出者所说，以公司名义买房只是时间成本较长，但并无任何违约风险，“实在不行，就像上市公司那样，以资本抵债的名义将公司名下房产卖掉，一下子就追回收益了。”

　　ST宁通公司两套北京学区房增值16倍的故事，是上一周群里讨论最多的事情之一，集体开公司买房的想法，也受到了ST宁通卖房的一点儿启发。“这个故事就告诉我们，辛辛苦苦做实业不如轻松倒腾房子，买房才是最好的投资。这些年，唯一没骗你的，也许就是你当初看房时喊涨的那位售楼小姐。”

　　半年能赚40%就可忽略风险

　　众筹买房，在房地产领域算不上新鲜词儿。2015年，随着各种众筹事物的兴起，众筹买房也被提了出来。

　　从定义上说，所谓众筹买房是指以投资或投机为目的，多人凑齐房款或首付款，共同签订合同，在合同中约定以其中一名出资人名义购房，约定房价上涨到某个点时抛出，获利按出资比例或其他方式分成，以降低投资或规避政府限购、贷款政策。

　　所不同的是，如果说2015年人们对于众筹买房还只是谈论的成分较多，近期的楼市中，伴随着房价的上涨，也开始有大胆的投资人将众筹买房付诸到实践之中。

　　这其中，甚至不乏有房地产从业人士。经纪人小陈最近就在寻找一位愿意出资买房的“众筹”伙伴，想要拿下一套三环的小户型二手房。“我是长年帮着买家卖家买房卖房的，一眼就能看出哪套房子卖得便宜。”小陈私下告诉记者，这套房由于此前一直被业主拿来办公出租，转租为售后，报价要比同区域的纯住宅便宜40%，“但从产权上说，这套一样是70年产权，所以只要半年，便宜出的40%就能转化为盈利。”

　　和普通购房人不同，对于众筹买房可能遇到的风险，小陈并非一无所知。比如，因为房屋产权登记在一人名下，如果发生产权登记人私自决定卖房的情况，作为出资人的权益很难得到保障。只是，权衡利弊后，他还是觉得此路可行。

　　“购房资格我其实是有的，可首付着实不够，所以，只需要找一位共同出资人就可以了。”作为得益于房价上涨的经纪人，抛开工作身份，小陈私底下也会说，如今北京的房价太高了，普通工薪阶层很难用一个人的工资完成购房行为。可即便这样，每个人都还愿意买房，“至少，在泡沫破灭之前，还可以赚一笔。”

　　更名、赠予也都用上了

　　在父母和子女之间倒腾购房指标，同样也被一些购房人提了出来。单身青年小磊这两天就在考虑这个方法的可行性。

　　小磊名下有一套小房子，可看着这波楼市的行情，他总想再入手一套房子，这样一套拿来自己住，一套留给父母住。“我粗略算了下，我手头的现金加上父母存的钱，努一努，够付一套房子的首付。”小磊说，眼下的难题是，他自己仅有的一套购房指标已经用完了，而父母名下虽然仍有购房指标，可由于两人已接近退休年龄，无法从银行获得房屋贷款。

　　“如何才能两全？”犯难之间，小磊想到了一个过渡的方法：先办理一个直系亲属房屋赠予，将他名下的房产赠予给父母，由此将产权过渡到父母名下。这样，他的购房指标就可倒腾出来了，接着就能用这个新得的指标去贷款买房。

　　“直系亲属房屋赠予，就是有一个契税成本，差不多十几万元的样子。”小磊觉得，虽说十几万元不是一笔小数目，可如果未来两套房子能够升值，这十几万元就不算白花。

　　类似的，上周起在北京二手房市场也正式执行的“房屋交易中房产证必须有具备购房资质一方的名字”的新政策，却也让不少家庭看到了夫妻之间还可以办理更名的这一途径，先更名、再离婚，这几日也被不少夫妻讨论着。80后的小夫妻小杨，这两天就和老公讨论着更名之后“假离婚”的可能细节，因为小夫妻手上有100万元现金，却不够作为二套房的首付，只有离婚后其中一人变为单身，才有可能买得了一套房子。

　　“再不上船，即使有船票也没意义了。”都是高学历的两个年轻人，自诩自己既不是疯狂的投资客，也不是焦躁的中产阶级，只是，当房子要承载的是家庭、户口、财富流动的差异甚至下一代的教育，似乎谁也不能免俗，没有房子，也许就没有了安全感。

　　小杨说，他们下一步要去做双方父母的工作，告诉他们为什么两个人需要为了一套房子先去办理一次“离婚”手续，并让老人们相信两个人并非感情不睦。在各自的家乡小城，还没有年轻人会为了买房子而去“假离婚”。