万科保利绿地等代表“规模增长模式” 房企将更有优势

    今年随着宏观金融政策的进一步调控，资本市场的推动及企业多元战略布局等因素的影响，未来中国房地产行业的并购将日益激烈，进而加大整个市场集中度，而未来的增长模式中，在5-10年，公司并购可能是一个主流模式。

    近年来，以万科、保利、绿地等代表的“规模增长模式”，尽管受到宏观政策的冲击，利润率有所下降，但依然可以保持在一定时期内的高速增长，从上市公司年报数据来看，从2008年的宏观调控到现在，尽管受到一定的影响，在住宅地产市场，高周转企业仍然可称为赢家。而那些追求“高毛利率增长模    式”的房地产企业或者称为产品型企业则在调控中受到较大的冲击。

    在抢占细分市场的过程中，以内涵式的持续优化是企业持续发展的基础。以零售地产为例，随着其资产属性的日趋加强，以持续提高产品的EBITDA（企业价值倍数）为核心出现的运营优化，将是未来重中之重。

    事实上，房地产企业从住宅开发到复合开发的战略模式转变是引发各类市场细分的诱因，整合行业从住宅地产转型复合地产的开发，差不多有6-7年的历史，市场细分加速，每个细分市场都渐渐出现领导者。

    从区域细分市场来看，自中国新型城镇化以来，以城市群的形式在发展，区域市场细分一般按城市群细分，因此定位区域显得非常重要。另外一种是按照市场的层级，分为一二线和三四线市场，这也是一种区域市场。

    我们认为企业应该坚定自己的细分市场，不能盲目跟风，找准细分市场很重要。

    将来在中国市场我们认为会形成一个全国性的开发商和区域领先开发商相互竞争的格局。有些企业会选择某些区域来进行市场深耕，有些是全国性开发的企业。过去龙湖从一个区域领导者走出来进行全国布局获得成功，有些区域市场的房企受到鼓励也开始走出自己原有的区域。

    从企业战略的角度来看，大多数企业有两个核心支柱：一个是既定的原有市场份额很高，即区域化发展企业；二是产品细分市场里有明显优势，份额很高。这是企业扩张的两种动因，但是中国房地产商的发展并不符合这两个路径，就是有不少企业在原有区域市场份额不高的前提下还走出区域，在管理上稀释了自己的能力，在其他市场也没有太好的成绩。

    过去中国的开发商主要是以野蛮生长的模式迅猛扩张，可以说没有明显的区域策略，有些企业是后期才慢慢形成自己的策略。现在的形势，在供需平衡的趋势下，有些企业可能会回归理性。

    在现在的市场背景下，如果开发商没有明确的区域策略，生存空间会被大大地压缩。也就是说区域市场上一定要形成细分模式，有明确区域策略的企业才能继续成长。 区域如果更大地延展的话，海外扩张似乎也是一种路径，但我们认为国际化能力较强的大房企更有优势。

    此外，地产界的马太效应日趋显现。融创并购绿城无疑是上半年的热门话题，也预示着大并购时代的到来。并购其实从未间断过。

    2013年前多以项目合作并购，实现企业的区域扩张和布局；2013年起大公司之间的并购开始进一步加大。今年随着宏观金融政策的进一步调控，资本市场的推动及企业多元战略布局等因素的影响，未来中国房地产行业的并购将日益激烈，进而加大整个市场集中度，而未来的增长模式中，在5-10年，公司并购可能是一个主流模式。