传统旺季金九银十在即调控风声再起 楼市何去何从？

　　而到今年7月,商品房销售额和销售面积增速也已降至今年以来新低。1—7月份,全国商品房销售面积75760万平方米,同比增长26.4%,增速比1—6月份回落1.5个百分点。商品房销售额57569亿元,增长39.8%,增速回落2.3个百分点。

　　不过,虽然房价和成交量增幅已经放缓,但土地市场却似乎并未冷却。

　　虽然从全国的数据来看,1—7月份房地产开发企业土地购置面积11167万平方米,同比下降7.8%,降幅比1—6月份扩大4.8个百分点,但房企1—7月份土地成交价款3848亿元,仍保持同比增长7.1%,增速回落3.1个百分点。

　　在购地面积同比下降且降幅扩大的情况下,土地成交价块却仍增长,增速回落幅度也远小于购地面积的降幅,这无疑意味着土地购置价格的大幅上升。

　　此前,历经数小时、百轮举牌的高强度、高溢价土地拍卖,往往只在一线城市出现,且只限于优质地块。如今,土地出让市场的这种火热不仅蔓延至二三线城市,而且似乎已经司空见惯。

　　中原数据显示2016年年内,全国已经出现单宗土地超过10亿的地块300宗,其中溢价率超过100%的达到了150宗。而2015年同期,单宗土地成交金额超过10亿的只有150宗,其中溢价率超过100%的只有6宗。

　　高溢价的土地是否一定预示着未来的高房价和高收益?答案是不一定。对于刚刚刷新纪录的萝岗长岭居地块,就有开发商和业内人士私下表示并不看好。甚至有评论认为,该项目“如果经营得好,每平方米亏10000元;如果经营不好,每平方米亏20000元。”

　　合富辉煌(中国)市场研究中心的分析报告认为,在当前的行情下,土地高溢价成交已是常态。不过,如果“面粉价格”低于或等于“面包价”,还可以算作是“适度的高溢价”,适度的高溢价有利于维持市场热度,促进购房者加快入市。但假如“面粉价格”大幅高于“面包价”则是属于过高溢价,会加大房企的经营风险。

　　该报告的统计显示,近5年广州的土地出让中,仅有4宗土地出现了“面粉价高于面包价”,分别出现在2013年和2016年,流动性宽松和市场行情火热是这两个时期的主要特征。

　　然而,截至目前多数当时高溢价土地开发的楼盘依然面临较大压力。2013年两宗“面粉贵过面包”的土地,其销售资金回笼尚未达到土地出让金额的50%。而另一方面,过高溢价拿地,也会增加政府维护市场稳定的难度,有可能会加速调控政策出台。

　　○走势

　　部分热点城市或出台限购政策

　　今年初,随着上海、深圳遭遇政策等严厉打压,南京、苏州、合肥、厦门等东部二线城市接棒,无论房价和地价,都上涨迅速。这四个城市被业界定义为“强二线”,除苏州未纳入统计外,在国家统计局的70大中城市房价数据中,南京、合肥、厦门的新房价格环比涨幅已连续5个月占据前三。

　　“四季度市场可能会如之前所预料那样涨幅加大。”合富房地产研究院院长龙斌在分析芳村地块出让价格创新高时分析,商品房库存下降、市场预期向好等都是看好广州楼市未来走势的原因。但他也明确表示:“当然国家信贷房贷政策是否转向则是未来市场短期走势影响的关键。”