楼市调控频次骤减 11月份二手房市场呈缓慢降温趋势

      随着房地产市场价量“双降温”，11月份，中国多地楼市调控频次也呈现明显的下降态势。

      58安居客房产研究院3日发布的《2018年11月国民安居指数》显示，11月份，受重点监测的67个城市二手房挂牌均价为每平方米15163元(人民币，下同)，环比下降0.3%。其中，北京、深圳、上海、广州二手房挂牌价分别为每平方米59610元、53756元、50240元和32273元，与上月相比，四个城市二手房挂牌价均有小幅下降。

      一手房价格也呈现降温态势。从58安居客研究院重点监测的36城房价来看，11月份新房均价为每平方米16393元，环比下跌0.37%。

      58安居客房产研究院首席分析师张波表示，在经济政策稳定的大背景下，11月中国房地产行业也保持了一定的稳定性。在量价上，全国楼市整体进入下行通道，住房向理性居住需求回归。

      11月份，房地产政策明显走稳，政策基本不再继续加码。中原地产首席分析师张大伟表示，相比之前的频繁收紧，11月份，中国楼市相关的约束性政策锐减。上月，除苏州的限购升级外，大部分楼市相关政策是以重申之前的调控或是强调落实已有政策为主。据统计，11月以来，各地房地产调控政策发布约20次，相比之前每月平均40次的水平明显减少。11月份也成为2018年全年房地产政策发布最少的月份。

      张波表示，11月房产市场以“稳”字当头，除了整体稳定的楼市，还有两个热点值得关注。一方面，各地人才政策再次频发，并加大了针对人才的优惠力度，例如江门实施购房折扣政策促进人才引进，苏州引进人才可以突破限购等，各地抢人政策的不断出现对当地楼市起到一定拉动作用。

      另一方面，各地加强对楼市乱象的打击，例如北京开展了公租房使用专项检查，西安公证主管部门公布摇号程序和时限等标准。总体来看，各地人才政策本身目的并非放松调控，但在实际上会对楼市产生正向拉动作用。而打击楼市乱象，则有助于保持未来房地产市场稳定。楼市调控长短结合的迹象明显，短期重拳治乱的节奏还将继续保持。

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      本轮房地产市场自进入因城施策长期化的长效阶段后，无论是房价、地价、成交量，还是购房者心理预期，均逐渐回归理性，尤以房价中二手房价格的表现最为明显。

      据诸葛找房研究中心提供的数据显示，在其监测的全国100个城市中，11月份二手房均价为15268元/平方米，环比10月份下跌0.3%，已连续三个月下跌且跌幅进一步扩大。具体来看，二线城市二手房下跌幅度最大，环比跌幅为0.48%，其次为一线城市，环比跌幅0.43%，而三四线城市仅小幅下跌0.07%。

      再从成交方面来看，易居研究院监测的全国10个重点城市数据显示，11月份，10城二手房成交量共4.6万套，虽然较10月份出现小幅回升，但成交量仍然低于2012年以来的月平均成交套数（5.6万套）；从前11个月的整体情况来看，10城二手房成交量为61.4万套，相比去年同期水平下降了13%。

      “通过观察历史数据可以看到，截至11月份，10城二手房年初累积套数同比已连降23个月，远超上一轮低迷期的连续12个月下降，表明本轮房地产市场的调控力度远超上一轮。”上海易居房地产研究院研究员王瑾钊对记者分析称，从后市来看，在中央对房地产市场调控政策不放松的大环境下，预计12月份二手房成交量很难出现改观。

      事实上，伴随着2018年接近尾声，在房价降温明显、土地市场遇冷、房企融资压力犹存的背景下，即将到来的2019年房地产市场又会呈现出什么样的走势呢？

      如是金融研究院高级研究员杨芹芹在接受记者采访时表示，从供给端看，今年的房地产开发投资主要是由土地购置来支撑，而剔除土地购置费后，已出现明显的回落；从需求端看，房地产市场调控依旧较为严格，商品房销售整体处于下行周期，销售情况不太乐观。未来，在供需两端承压的背景下，预计房地产市场会从总量扩张转向结构分化。

      58安居客房产研究院首席分析师张波在接受记者采访时同样预计，2019年房地产市场的分化格局会进一步加剧，不同城市间的市场变化也将呈现明显差异。具体来看，一线城市将表现为“价稳量降”，二线城市中的部分热点城市降温可能加速，不排除部分城市房价出现较为明显的波动，但更多的二线城市将呈现出缓慢降温趋势；三四线城市的分化预计将在2019年表现的尤为明显。再从土地市场方面来看，预计明年上半年土地流拍现象还将普遍存在，房企拿地继续保持较高地谨慎态度。

      而从房企角度来说，杨芹芹预计，市场竞争格局也将发生巨大变化。一方面，由于房企融资渠道受限，部分中小房企现金流压力较大，或出现主动退出或寻求并购等局面，导致资源持续向龙头集聚，“强者恒强”格局不断深化；另一方面，随着房地产新时代的到来，消费者会更加关注住房品质，信赖品牌房地产企业提供的产品与服务，预计市场份额将向品牌房企集中。

      （来源：中新网、证券日报）