楼市调控不断加码：限售持续下渗 两城暂停企业买房

　　楼市的调控与资金状况，在近期发生了微妙的变化。

　　一方面，调控依旧，并且不断加码。近期领涨楼市的二线城市，政策力度可谓空前。6月24日起，西安、长沙先后发文加强对购房资格的管理，并暂停向企业出售商品住房和二手房。

　　“当前房地产市场的矛盾，不是供需矛盾，是炒房和反炒房的矛盾。” 长沙市住建委党委书记、主任王伟胜在发布政策时的表态，在一定程度上表明了地方政府的决心。

　　另一方面，调控带来的销售增速下滑，以及“去杠杆”背景下的融资渠道收紧，融资成本走高，让前一轮行情中加杠杆扩张的部分房企，其资金状况被认为将在2018年下半年经历严峻考验，三季度是否“降价回款”的猜测一直存在。

　　调控与资金双重承压下，本周末央行定向降准，也给楼市走向带一些猜测。一些观点认为，从历史经验来看，降准对房地产存在利好。但也有观点指出，政策对房企融资“去杠杆”已经到极致，所谓“创新型”的加杠杆融资方式基本被叫停，此次降准对缓解房企偿债压力的作用不应被过高预估。

　　两城暂停企业买房

　　继6月24日西安进一步提高限购门槛，要求在全市住房限购区域范围内，暂停向企事业单位及其他机构销售住房(含商品住房和二手住房)后，昨日，长沙市政府发布《关于进一步加强房地产市场调控工作的通知》，暂停企业在限购区域内购买商品住房，已购买的商品住房须取得不动产权属证书满5年后方可转让。

　　长沙市住建委主任王伟胜称，当前房地产市场的矛盾，不是供需矛盾，是炒房和反炒房的矛盾。政府将提出一揽子办法，严厉打击捂盘惜售、炒房等行为。

　　昨日，58安居客房产研究院首席分析师张波在接受记者采访时表示，限制企事业单位在限购区域内买房的做法，首先是堵住了以公司名义绕过限购的方式进行买房。从各城市的限购政策来看，绝大部分是针对个人或家庭的限购，而对于以公司名义买房却鲜有限制;其次，此政策有效预防了炒房现象再次发生。由于通过公司购房往往非自住型需求，而刚需购房者名下有公司的情况不多见，反而是炒房者多借助公司买房来操作;最后此举有利于平衡市场供求。

　　“暂停企事业单位在限购区内买房这一政策，有可能继续向多个城市蔓延。”中原地产首席分析师张大伟分析认为，对于供需结构紧张的城市来说，这个政策对于缓解市场供需紧张有明显影响。在其他城市，包括深圳等地其实都有企业买房的现象，预计这一政策后续有望在多个城市复制。

　　虽然今年以来一线、二线城市房价降温明显，但部分热点二线城市和三线、四线城市房价却依旧处于上升通道中，在此背景下，各地纷纷加码调控政策。据中原地产统计数据，今年以来截至目前，各地出台的房地产调控政策发布次数已累计超过180次。

　　张大伟称，房地产政策密集发布的最核心原因，还是部分城市房价出现了波动。可以说，逢涨必查是5月份房地产市场调控政策出台最密集月份的主要原因。在目前房价上涨向四线城市蔓延的同时，预计楼市调控将继续全面深入。

　　限售持续“下渗”

　　调控依旧是近期楼市的主旋律。

　　除却西安、长沙开启了对企业暂停销售住房的政策，近期，“限售”等调控政策在三四线城市加速“下渗”。

　　所谓限售，是指购房取得房产证后，满一定年限才能上市交易的调控政策，首先出现在厦门。2017年3月23日，该市出台新规“新购商品房取得房产证后满2年才能出售”。此后迅速被各楼市热点城市采用，到2018年初，全国已有超过50个城市对全部或部分房源限售。

　　2018年以来，随着部分三四线城市在楼市轮动效应的作用下开启了上涨周期，“限售”政策对三四线城市的“下渗”也在加速。据不完全统计，6月以来，宜昌、徐州、西双版纳等多个城市发布了“限售”政策。

　　其中，宜昌和西双版纳对限购区域内实施两年限售。而徐州则在6月初印发规定，对市区户籍家庭拥有一套住房的，新购商品房限售2年，对当地户籍家庭拥有二套住房及以上、和非市区户籍居民家庭拥有一套住房及以上的则限购3年。

　　易居研究院智库中心研究总监严跃进表示，限售政策对炒房客施加较大的资金压力，是破解短期内套现的炒房行为最有效、最严厉的政策之一。限售政策在部分城市的出台和收紧，表明房地产调控依然会从严。预计后续部分城市，尤其一些中西部热点城市和三四线城市，出台政策“限售”、“限购”的可能性依然较大。