【掌柜日报】城镇化助推楼市 房企巨头将鏖战三四线城市

     越来越多房企将目光瞄准了三四线城市。

      4月17日，呼和浩特一天之内出让9宗土地，总金额高达47亿元。其中，本土地产商与外来开发商相互竞逐。经激烈争夺后，恒大地产以27.5亿元获得呼和浩特新城区4宗地，总面积约37万平方米。华润置地成功以总价6.22亿元竞得新城区万通路地块，这是华润置地首次进入呼和浩特市场。

      呼和浩特土地的紧俏情况只是三四线城市房地产市场的一个缩影。

      华创证券发出的百城住宅数据显示，三线平均房价从2015年底的6740元/平方米上涨到2017年底的8335元/平方米。而随着三四线楼市的日渐繁荣，也引来了诸多房地产巨头入场鏖战。

      房企瞄准三四城市

      随着去年调控政策的密集发布，一线城市和部分热点二线城市楼市趋于稳定。与此同时，近两年来，国家在三四线城市大力推行以棚改货币化安置为主的去库存政策。于是，三四线城市迎来了“高光”时刻。

      宝能地产总裁、宝能城市发展集团总裁余英公开表示，未来几年得到高铁和棚改红利的城市有非常大的机会，所以比较看好三四线城市。

      “一线城市和热点二线城市仍在"去杠杆"进程，而普通二线及三四线城市将进入"加杠杆"尾声阶段。”同策咨询研究部总监张宏伟向时代周报记者分析，2018年三四线城市机会更大，没有完成“去库存”目标的三四线城市将继续努力。

      那些之前就致力于深耕三四线的企业，在这轮行情中收获得盆钵满载，碧桂园便是典型案例。

      2017年，碧桂园摘下行业第一的桂冠，实现全年销售额5508亿元，同比增长78.3%。

      其中三四线城市功不可没，贡献了约58%的业绩，较上年提升了17个百分点，是历年来最高。公司最大的几笔住房销售业务来自于江苏句容、甘肃城关和辽宁于洪。

      翻开碧桂园年报发现，2016年和2017年，是碧桂园销售业绩飙得最快的两年。而当时正是三四线城市去库存的关键期。碧桂园在致股东书中提到，“感谢这个伟大时代，城镇化趋势恰似浩荡东风，势不可挡”。

      碧桂园总裁莫斌曾表示，截至2017年底，仍然有符合他们投资标准的56个三线地级市、136个四线县级市、951个县、16010个镇并未进入，市场前景依然广阔。

      潜沉三四线城市的碧桂园已经得到市场的成功验证。而近两年来，保利地产也选择下沉三四线市场来实现高速扩储。

      截至2017年末，保利地产待开发土储面积高达9090万平方米。从城市结构来看，2017年，保利在一二线城市的拓展面积由70% 下降至63%，三四线城市由30%上升至37%。保利地产方面表示，2017年加大了核心城市周边三四线城市的深耕和渗透。

      这个投资趋势在2018年也得到了延续，中泰研究证券分析，2018年前两个月，保利地产近五成的新增项目都布局在二线及强三线城市。

      “放弃三四线城市意味着放弃业绩增长。”在新城控股集团高级副总裁欧阳捷看来，房企发展规模不可能一直固守一二线城市，三四线城市的机会点在于周边中小城市所形成的都市圈。

      而除了规模房企，一部分中小房企也把握住了一二线市场外溢的庞大需求以及三四线市场去库存的红利，实现了销售额的突飞猛进。

      荣盛发展便是其中一员。数据显示，2017年公司签订商品房销售合同面积635.57万平方米，合同金额679.30亿元，同比分别增长5.62%和32.61%。创下历年最好销售业绩。在其2017年新增的土地中，三四线城市占比高达67.4%。

      更多房企加入到三四线城市的角逐中。来自中国指数研究院的数据显示，去年，50家百亿级代表房企在一线城市拿地面积约为1800万平方米，同比增长了63%；在二线城市拿地面积约为18000万平方米，同比增长了46.7%；在三四线城市拿地面积约为17000万平方米，同比增长了145%。在房企土地储备中，三四线城市占比上升了12个百分点至46.1%。