三四线城市楼市不断升温 是谁在热炒“返乡置业”

      在刚刚过去的春节假期，“返乡置业”成为了楼市热词，而仍在升温通道的三四线楼市也与之形成了很好的呼应。开发商、房地产服务机构也瞅准了时机，欲借机冲业绩。在业内人士看来，三四线楼市的回暖主要受棚改货币化的影响，从而推高了返乡置业的热度。不过，对于返乡置业是否能够支撑三四线楼市？三四线城市是否拥有持续发力的动能？行业人士普遍认为三四线楼市升温动力不足，但是分化发展将成为趋势。

      升温的三四线楼市

      2017年三四线楼市不断升温，尤其是2018年春节期间，在“返乡置业”的助推下，三四线楼市似乎更火了一把。

      据中原地产研究中心日前发布的统计数据显示，从春节假期前一周(2月8日-14日)开始，不少热点城市房地产市场就进入了休眠模式。2月上旬，一线城市成交环比下降33%，二线代表城市环比下降18%，同比有所回落。其中，苏州环比降幅最大，超过八成；南昌次之。三线代表城市成交量环比下降9%，各城市有不同程度的下降。但值得注意的是，同比来看，三线城市整体成交继续上升，升幅达35%。

      中原地产首席分析师张大伟表示，从春节期间的网签数据看，一二线城市基本全面暂停，成交主要以三四线城市为主。很多离一线城市近的四线城市，房地产市场成交量超过了二线城市。

      “我老家房价上涨了将近50%”，返京工作的小张来自我国中部的四线城市，他对北京商报记者表示：“不知道老家房价是否还会持续上涨，担心将来北京房价买不起，老家房子也涨上去了，错过机会。”

      类似小张这样经历的北漂一族的确不少。据安居客的调查显示，在接受调查的有购房需求的消费者中，有近六成受访者考虑是否在三四线城市购房。

      也正是瞅准了小张这样的购房人心理，开发商们也开始行动了，期望能进一步拉升公司业绩。恒大2月1日-28日，打出“所有楼盘享基础优惠8.8折”，部分项目限量折扣特价房(额外最高9.5折)的促销活动。对此，恒大方面表示，此举意在借助返乡置业潮深度挖掘二三线城市置业需求。有利于抓住返乡人群，在淡季实现产品的去化。

      链家也首次推出了“回家置业季”的活动，包括武汉、郑州、天津、大连、成都、大理等32个城市，万科、保利、碧桂园等在内的众多知名开发商的近500个新房项目均参与到链家“回家置业季”的活动中。

      “返乡”并非主力

      是三四线楼市的火热带动了返乡置业？还是返乡置业需求强劲，从而带火了三四线楼市？

      实际上2017年整年，三四线楼市成交量都有明显上升。根据链家研究院数据显示，2017年三四线楼市土地成交占比为63%。在一二线楼市调控高压背景下，三四线城市成交成为2017年楼市的主力军。事实上，从碧桂园、恒大等在三四线楼市拥有大量土地储备的房企，在2017年的业绩增长幅度也可以看出三四线楼市对公司业绩带来巨大贡献。

      对此，相关人士分析，没有大量人口流入，又缺乏产业支撑，三四线楼市去年升温主要是得益于政府的去存库政策。按照相关计划，各地政府大力推动库存较大的三四线城市去库存。具体措施包括推进棚户区住房改造、继续发展公租房等保障性住房、以多种方式提高货币化安置比例等。尤其是利用棚户区改造去三四线城市库存已经成为最新手段。其中，通过国开行等机构发放棚改贷款带来的效果非常显著，拿到钱的棚改家庭实现了快速置业，当地也实现了快速去库存的效果。

      与此同时，众多大品牌房企涌入三四线城市也掀起了一波城市置业潮。在京工作的王先生向北京商报记者表示，通常三四线城市住房产品设计理念比较落后，楼盘也较为老旧，但大品牌企业的进入给当地带来了产品设计和服务理念的更新。碧桂园等大品牌房企首次进入他老家安庆时，他的许多亲戚朋友都成为这些大品牌房企的新客户。

      此外，以浙江瑞安为例，2017年内包括恒大、碧桂园、万科等龙头房企在内都分别进驻。而龙湖、融创等房企也开始进入浙江金华布局。

      盛宴能否延续

      在业内人士看来，春节期间火热的“返乡置业”是三四线楼市持续升温的延续。2017年以来，三四线城市全年去库存呈现出的结果的确超出市场年初预期。然而，这一波行情在三四线城市能否延续，市场上则有颇多争议。

      链家研究院认为，三四线城市面临人口流出、老龄化等问题，支撑房地产市场的长期动力不足。研究显示，这一波三四线楼市成交人潮主要由刚需、改善和拆迁置业组成。其中，一些城市本地拆迁户约占成交的八成以上。这表明这些城市后续成交将难以维持高点。同时，随着各地去库存压力减轻，支持政策能否持续，即便持续，市场购买力前期已经得到有效释放后，市场需求也不可避免地下降。

      张大伟也认为，2017年除了15个核心热点城市外，其他城市虽然也密集发布调控政策，但整体相对较宽松，对市场抑制作用弱，大部分城市依然以去库存为主。“但从目前来看，房地产调控在2018年主要侧重点会是在三四线城市。去库存与抑制过热将是三四线城市的调控主要内容。随着持续加码的房地产调控政策，叠加收紧的信贷，预计今年市场涨幅将继续放缓，商品房销售面积、销售额可能在2017年基础上有轻微回落。”张大伟预计。

      不过，未来三四线楼市也将出现分化成为业内人士共同的观点，与一些一线城市和热点二线城市时间距离在1-2个小时的三四线城市有望保持活力，但远离核心城市的中小城市楼市的上升预期将变弱。