楼市降温时期开发商战略明显分化 大房企淡定转型

      在楼市调控持续高压、住宅销售增速放缓、行业竞争日益加剧的市场环境下，大型房企与中小房企的战略出现明显分化。

      行业集中度快速提升

      国家统计局数据显示，随着楼市调控不断加码，商品住宅销售增速已连续4个月回落。

      从近期公布的房地产开发企业业绩来看，全国房屋销售数据也在持续走低。克而瑞发布的《2017年前三季度中国房地产企业销售排行榜TOP100》显示，全国房企前100强在第三季度的销售规模显著低于二季度，整体环比减少11.8%。其中排名21-30位的房企销售业绩较二季度环比下降幅度最大，高达29.3%。

      易居企业集团CEO丁祖昱表示，虽然在三季度的销售业绩增速相较于二季度放缓，但各梯队的房企反应不一，“大鱼吃小鱼”的趋势愈加明显。“房企前100强的市场占有率越来越高，前三季度累计金额已占比约50%。其中，排名前10的房企已占据近25%的市场份额，集中度较2016年末提升了5.7个百分点。而排名在51-100名的房企市场占有率则较2016年底降低了1个百分点至8.5%。排名第51位到第100位的房企销售金额累加亦未超过碧桂园、万科和恒大前三名的销售总额。”

      截至2017年10月末，已有12家房企销售规模突破千亿元。其中，碧桂园、万科和恒大的销售金额均已超过4000亿元。在楼市调控持续高压、住宅销售增速放缓、行业竞争日益加剧的市场环境下，仍有10余家房企提出“冲击千亿房企”的目标。如新城、旭辉、中南置地、阳光城、泰禾、融信等企业正在冲刺；金茂、佳兆业、禹洲等企业则提出三年内达到千亿目标。

      排名51位的新力地产也提出三年内跻身千亿房企。榜单显示，该企业前三季度销售256.1亿元、以320.5%的同比业绩增速“领跑”百强房企。

      “对于任何一家房企而言，销售金额突破千亿都是一个里程碑。”丁祖昱认为，未来企业集中度不断上升、优胜劣汰的行业格局下，规模房企的优势正在进一步凸显。“未来标杆房企的数量将越来越少，但是房企的规模会越来越大。留给中小房企的时间不多了，想继续留在‘牌桌’上，其就必须快速提高销售业绩，从而避免被并购。”

      “两千亿房企”多元产业布局

      目前，早已实现“千亿目标”的龙头房企似乎更加重视旗下多元化产业的协同发展。根据克而瑞研究中心发布的《2017年1-10月中国房地产企业销售TOP100》排行榜，6家合同销售金额超过2000亿元的房地产开发企业除了“卖房子”外，都在“干点别的”。

      万科董事会主席、首席执行官郁亮表示，万科要做“美好生活的场景师”，“万科已不只是一家房地产企业，而是在技术和消费升级的背景下，以内容和服务取胜的城市配套服务商。”

      万科集团高级副总裁、上海区域本部首席执行官张海透露，目前万科已在华东地区探索实践商业、产业、办公、教育、医养、长租公寓、家装和城市更新等等领域。

      在上海国际汽车城的所在地嘉定安亭，万科参与了安亭新镇的改造和开发。万科打造的长租公寓、社区剧院、图书馆、社区办公、老年公寓、学校陆续落成，成为上海产城融合的新型化城镇范本，进而入围第二批全国特色小镇。

      此外，万科还打造自有教育品牌“德英乐”；与上海地产集团、上海中医药大学合作成立申养公司，探索“医疗+养老”模式；在家装领域成立“美好家”，创新定制化装修；万科还与上海申通集团合作打造城市综合体项目“天空之城”，探索“轨道+物业”新模式……

      绿地控股则在房地产市场出现结构性变化之际，着力实现多元化升级。绿地控股近日发布2017年三季报显示，该公司基建、金融和消费等三大产业板块成长迅速。

      前三季度，绿地大基建新增项目金额1400亿元，同比增长92%；营业收入705亿元，同比增长46%；利润总额13亿元，同比增长39%。该公司主要参与轨道交通投融资建设、地铁沿线保障房开发建设、地铁沿线储备土地资源开发建设等。

      绿地金融产业实现利润总额12.04亿元。大消费业务则多点开花，其中进口商品直销板块营业收入6.03亿元，同比增长113%；酒店旅游业亦实现收入、利润双升，营业收入12.94亿元，同比增长12%；利润总额2.07亿元，同比增长58%。