李迅雷：楼市估值偏高 人性在楼市上疯狂度无法计算

　　大家都知道牛顿说过这么一句话,我能算准天体运行的轨迹,却无法计算人性的疯狂度。据说牛顿因为买了当初大家都非常看好的南海公司股票,但最终由于南海泡沫破灭,牛顿巨亏了2万英镑,为此发出这番感慨。当前,中国一二线城市的房价也出现可观的涨幅,今年全球十大房价涨幅最大的城市中,中国就占四席,其中深圳和上海分居第一、第二。如果仅从房价收入比或房价租金比来衡量,这些大城市的房价早已高得很离谱了。那么,该怎样来理解当今楼市的疯狂呢?

　　为何楼市与股市的估值总是偏高

　　如果说,房价租金比(房价/年租金收入)相当于股市的市盈率,那么,房价收入比则有点类似于股市的市净率。从目前看,中国主要城市的房价租金比大约为38.5倍,上海、北京、深圳、厦门、南京则均超过50倍,说明一二线城市的房价上升过快,导致市盈率快速上升。按照国际标准,房价租金比在16.7-25倍之间(或租售比=月租金/房价,在1:200至1:300之间)是房价的健康区间,也就是超过25倍就是存在泡沫了。如日本尽管是负利率国家,但房价租金比在20-25倍之间,属于价值投资区域。因此,中国大部分地区的房价都已经步入泡沫区域了。

• 海通证券首席经济学家李迅雷

　　从房价收入比看,中国楼市的该指标也是领先于全球的。据国际货币基金组织的全球房价观察报告中说,2016年上半年全球各大城市的房价收入比深圳以38.36位居第一,北京以33.32位居第五,上海以30.91位居第六,广州以25.85位居第十。

　　实际上,不仅中国楼市存在泡沫,股市的泡沫也长期存在,即中国股市的整体市盈率和市净率水平长期处在较高位置。如目前尽管全部A股整体市盈率只有20倍,但市盈率中位数仍将近50倍,与中国一线城市的房价租金比一致,因为盈利率平均数是考虑权重因素的,由于大权重的银行等板块市盈率只有5-6倍,故很多高市盈率股“被平均”了,而市盈率中位数则更能真实反映A股的整体估值水平。这也意味着,中国股市的市盈率中位数要高于中国楼市的“市盈率”中位数。

　　当今大家都在谈论楼市泡沫,但实际上股市泡沫要比楼市更大,只是因为股市早已从5100多点的回落了40%,但楼市却已经持续上涨十七八年了,期间并没有出现过大幅回调。不过,尽管股市的波动幅度一直很大,但若从长期且等权重持有A股的投资策略看,其复合增长率甚至高于中国房价的年化涨幅。最具说服力的案例是,若自2004年购买刚设立的中证500ETF,持有至今年8月10日的累计收益率为540%,年化收益率为17%,也跑赢上海房价过去8年的年化涨幅。因为该ETF以中小市值股票为主,故不受大市值股票的估值水平下移影响。即便是在2007年股市的最高点6124点等额买入所有A股,持有至今的收益率也达到168%。

　　为何高市盈率的股票仍能长期维持如此之高的年化涨幅,核心原因是“资源稀缺”,这是证券市场的长期股票供给管制所致,即股票发行时常因股市的下跌而中断,发行规模的增长远低于货币规模的增长,存量上市公司中很多成为壳资源,通过不断注入新资产而提升估值,极少因经营亏损而退市。

　　相比股市,楼市的在供给上的管制要比股市少得多,地方政府在商品房的土地供给方面具有很大的自主权。尽管如此,由于住宅用地指标被严格管控,故随着部分大城市人口的不断集聚,住宅用地供给的稀缺性与股票供应的稀缺性有异曲同工之处。但这都是人为造成的。如上海的工业用地数量在城市建设用地中占比过大,郊区的工业用地又要占整个工业用地的三分之一,但这些工业用地所创造的产值不足上海工业总产值的10%。既然效率那么低下,为何不把部分工业用地转为住宅用地呢?更何况随着经济下行,去产能还将延续,就会有更多的工业用地出现闲置。

　　除了供给管制因素导致股市和楼市的估值水平偏高外,还通过维稳手段从需求端来维持股价和房价的较高的水平,如去年7月份的国家队入市,要求券商在4500点以下不减少股票的仓位等。在楼市方面,今年年初降低购房的首付比例,房产税自2010年试点之后,一直没有推出。