上海诞生全国单价高价地、广州被高价地打破沉寂、杭州郑州同日拍出高价地…楼市进入下半场,“高价地”越演越烈,“面粉贵过面包”似乎已是常态。
但爱屋吉屋做了一个有趣的实验,结果已经打破了邦爷对当前土地热潮的认识,大家可能也有同感!(往下看...)
次中心土地比中心还狂热?
比如,全国高价地——上海中兴路地块,它的价格跟周边其他地块相比,并没有高出太多。而且中心区的静安楼面地价与行情是保持一致的。
相反,倒是上海次中心的土地很离谱,每每一拍,价格都明显高出周边地块以往的价格。
比如距离市中心较近的浦东祝桥,楼面价大大高于市场行情,呈现出疯狂的态势。
不过次中心的地价也因距离的不同分化明显,距离上海市中心较远崇明岛,楼面价就远远低于市场行情。
上海三区域地价价格与行情对比图
因此,一个有意思的现象出现了:在这一轮的高价地热潮中,最疯狂的不是最中心地区,而是靠近中心的次中心区域,也就是说“高价地热潮”是呈现向周边呈梯度转移的态势。
其实从上海各环线房价涨幅的平均值中也可以发现,外环线房价涨幅,总体低于中内环板块,但内环内的涨幅是低于中环的,这说明房价快速增长的主引擎,已经由内环转移至中环了。
土地热度为何倒挂?
按照城市经济学原理,城市中心地块所承载的经济价值越高,需求量大,土地价值远远高于周边区域。但为何当下土地疯狂的区域,出现在次中心区域?
明源地产研究院副院长刘策接受邦地产采访时指出,中心区和次中心区域出现地价和房价倒挂的现象,是因为中心区房价上涨到了一定幅度,上涨空间受限,价格增长放缓,所以需求会向次中心区域转移,寻找新的增长点。
“开发商在选择土地时要综合考量周边房价的增幅,积极布局未来房价有大幅度增长空间的区域,土地价值就会更高。”刘策表示。
其实,这一现象的出现也是城市化的必然产物。都市圈概念兴起,中心城市、中心区域的楼市价值外溢,也会带动土地市场的趋势变化。
上述报告就显示,在城市化进程中,当城市化低于50%,楼市和土地市场最热门的区域为中心区域;
当城市化在50%-70%之间,由于中心城区土地有限,城市发展需求扩张,土地市场的热门区域则转移到城市的次中心区域;
当城市化率超过70%,会出现逆城市化,郊区会逐渐发展起来;
城市化率达到80%以上,旧城改造增加,中心区域则会再一次得到发展。
新城控股副总裁欧阳捷则指出,这一现象的出现也存在政府方面的因素,因为政府出于提升整体价值的考虑,在次成熟板块会投入更多,成熟板块反而不是政府投资最多的区域。
因而,一方面是中心区域地块普遍价格高企,开发商会很谨慎;一方面是次中心价值在提升,地价相对中心区较低,更有机会抢到。所以,次中心区反倒成了这一轮土地热潮的核心,开发商的蜂拥而至也让区域地价远远超出市场行情。
2022-02-17 10:35
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2022-02-17 10:28
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