供求比例小于1，供需渐趋平衡，为昆明楼市存量消化提供有利条件，也说明昆明楼市正处于良性去库存的阶段。　　楼市自我调整下，去库存成为大部分城市的“当务之急”，昆明的房地产市场也面临同样的难题，但整体来看，昆明楼市从2015年开始已经进入存量消化的阶段，供应端供货量的减少也为存量消化带来利好，整个上半年呈现出良好的去库存局面。　　腾讯房产统计的2016年上半年预售(商品房供应)数据显示，上半年昆明楼市新增427万方商品房预售面积，为5年来的供应量最低值，供求比也从2015年的1.1降至0.96，供销端数据呈现供不应求的局面，昆明楼市去库存已经打开了良好的局面。而供求比例小于1，供需渐趋平衡，为昆明楼市存量消化提供有利条件，也说明昆明楼市正处于良性去库存的阶段。　　新增预售面积427万方 创5年同期新低　　腾讯房产根据昆明市房产信息网及呈贡区房产信息网公布的数据统计，2016年上半年，昆明楼市主城四区(官渡、五华、西山、盘龙)共发放73张商品房预售证，新增预售面积近427万方，呈贡区共发放11张预售证，新增预售面积近40万方。(注：因呈贡成交和预售数据均分离主城统计，故腾讯房产统计数据也做分离统计)　　昆明上半年预售证发放情况　　从上半年6个月数据来看，新增商品房预售面积的峰值出现在3月份，达到958551.86平方米，为昆明楼市带来近百万的商品房供应量，其次为1月份，89万方的新增预售面积。而供应量最少的月份为2月份，2月份也是传统的商品房供销淡季，而今年2月昆明商品房新增预售面积仅18万方。　　而腾讯房产整理昆明楼市近5年上半年的商品房预售信息，发现2016年上半年的预售面积为2012年以来的最低值，427万方的预售面积甚至不足市场数据表现最好的2014年924万方供应量的一半，也远低于2012年500万方的供应量。　　　近5年上半年预售情况对比　　事实上，从近5年上半年昆明商品房供应数据就能发现，自2014年达到供应量顶峰后，近两年来上半年昆明商品房供应市场就较为乏力，新批预售量急剧下滑。而供应量的放缓，也反应出昆明也正在从供应端减少商品房供应，降低库存，也表现出市场调整下楼盘入市意愿并不高。　　除此之外，根据数据，2016年上半年昆明楼市商品房成交量约为446万方，比上半年供应量427万方多了19万方，说明昆明楼市正处于供不应求，存量消化的阶段，商品房供应量的减少，也能在一定程度上促进昆明原有市场存量房的消耗，加快去库存的步伐。　　供求比再度收窄 供不应求去化加速　　商品房供应脚步放缓，新增预售较少，表现在商品房供销端的数据，则是供求比的降低。　　腾讯房产根据今年上半年昆明楼市商品房的供应量和成交量计算，上半年昆明楼市供求比为0.96，全年供求比相比2015年全年1.1的供销比例再度收窄，这也说明昆明楼市供需渐趋平衡，平均0.96的供求比例市场表现为供不应求，有利于商品房去化，市场也将激发更多活力。　　值得一提的是，腾讯房产在2015年上半年的数据报告中，就发现昆明楼市首次出现供销逆转的情况，即供应量大于成交量，而今年上半年仅0.96的供求比则说明昆明楼市仍然延续2015年上半年供不应求的走势。　　但需要注意的是，这一供求比是按照昆明市房产信息网上半年公示的商品房成交备案数据和预售数据计算所得，并不包含楼市之前剩余的库存量，因而在具体的市场表现上稍有差距，只能作为当年商品房供应和去化数据的参考。　　　上半年1-6月供销比变化　　具体来看，2016年上半年6个月的供求比变化，供求比大于1的仅有2个月，最高的为6月份，达到1.5，供求比大于1，也就是供过于求。而从6月份数据来看，新增商品房预售面积为133万方，这也是上半年昆明楼市预售面积超过百万方的唯一一个月，而当月商品房成交近90万方，造成供过于求的局面。　　除此之外，有4个月的供求比小于1，2月、3月、5月的供求比更是低至0.6起头，处于严重的供不应求局面，这也意味着这几个月将有较好的去库存条件。　　而以2016年上半年昆明主城近446万方的成交量来计算，上半年每月的平均去化量为74万方，这样的去化速度也完全能消化427万方的新增供应，并能去化一部分库存。　　当然，一般来看，新供应的商品房去化并非一蹴而就，而上半年昆明楼市消化的这部分库存，很大程度上也是原有的市场存量。　　值得一提的是，今年6月份，昆明市提出推进供给侧结构性改革的，明确了房地产市场去库存的目标任务，到2018年商品房库存到要减少25%。从2016年上半年昆明楼市的市场表现来看，供应端放缓，市场供不应求、供销渐趋平衡的状态也为该去库存目标打开良好的开局。　　官渡区仍是供货主力 呈贡去化加快　　自2015年以来，昆明楼市就展现出“南下”势不可挡的局势，以官渡区为代表的南市区表现出极大的开发潜力，房地产市场供应端和销售端均展现良好势头，而从今年上半年的数据表现来看，也是如此。　　　区域预售情况　　据统计数据显示，今年上半年，昆明主城4区中，商品房供应量最大的仍为官渡区，新增近135万方预售面积，其次为西山区和五华区，分别有122万方和119万方的新增预售面积，而供货量最少的为盘龙区，仅有51万方。　　与此同时，呈贡区也发放了11张预售证，新增近40万方的预售面积。　　这里需要注意的是，因呈贡区自2015年下半年开始就分离主城，单独进行预售证的发放和商品房备案，因此，2016年上半年昆明主城供应量427万方不包含呈贡的供应量。　　而若要加上呈贡的供应量，昆明5区商品房新增供应量将达到467万方，这一数据与2015年上半年呈贡还未分离的数据569万方也要少10余万方，也就是说，2016年上半年昆明商品房供应量同比2015年仍有所下降，降幅达18%。　　　呈贡上半年预售证发放情况　　从呈贡发放预售情况来看，均为老盘推新，获批预售面积最大的为蓝光天娇城项目，上半年单盘获批3个预售证，新增15万方预售面积，占呈贡全区上半年供应量近一半。　　从供货情况来看，官渡区新增预售面积占昆明5区总供应面积的近3成，而西山和五华新增预售分别占昆明5区26%和25%，呈贡和盘龙供应量最少，占比均不足一成。　　但供应量的减少，反而为去库存带来有利条件。数据显示，今年上半年呈贡新区各类商品总成交面积约为149.8万平方米，相比去年同期增加25.3万平方米，供销比达到0.26，供不应求的表现最为明显。　　按照呈贡上半年每个月25万方的去化速度，仅需不足2个月即可消化新增的40万方供应量。这也意味着呈贡上半年完全消化新增的供应量外，还有4个月的时间消化原有的库存，这无疑将加快呈贡的去化速度。　　云青花园拔得头筹 品牌房企或将集中入市　　根据统计数据，云南青峰地产旗下“云青花园”项目以半年38.87万方的新增预售面积位居上半年昆明供应量之首。而云投中心项目和国福现代城项目分别以33.45万方和29.35万方新增预售面积紧随其后。　　　与此同时，滇池国际会展中心(山海湾)、中海锦苑、万宏国际、恒大名都、联想科技城、海伦国际、未名城几个项目均上榜上半年供应量前十榜单。　　但据腾讯房产了解，云青花园项目属于青海省政协老干部昆明疗养小区，虽后期也有部分住宅和商业对外销售，但从目前来看，暂未公开入市销售，也就意味着目前云青花园新增的供应量对昆明商品房供应影响并不大。而单从上半年供应量前十的项目来看，新获批预售的项目均为市场上在售的项目，老盘推新，而无全新面市的项目，这也从侧面反应了昆明市场目前新项目入市乏力的现象。　　值得注意的是，虽上半年昆明楼市出现了不少品牌开发商抄底入昆，并以接盘、收购、合作的方式进行一些项目的开发，但目前这些项目暂未入市销售，因此也并未造成昆明楼市大规模商品房入市的现象。　　但从上半年发放预售证的情况来看，仍有像万科云子、俊发海东俊园、金科阳光里等品牌开发商旗下较为优质的项目获批预售。万科云子为万科旗下昆明第10盘项目，也是万科今年的全新项目，6月初项目首期开盘，3小时销售达4.3亿。金科阳光里则为金科地产昆明首个项目，6月25日开盘劲销231套，成交金额2.02亿。　　这些品牌开发商项目新入市即热销，恰恰说明在目前的市场调整中，行业集中度在不断提升，优胜劣汰的市场规则下品牌开发商项目更受追捧。而从下半年的走势来看，昆明还将有一些品牌开发商项目即将入市销售，届时也会为市场带来更多供应，增强市场活力。