(匿名)

      二手房购房流程如下：

      1、查册

      2、签合同、交定金

      3、锁定网签（交定金的同时24小时内签署网签合同）

      4、评估

      5、赎楼（卖家）

      6、涂销和递件（卖家）

      7、签署申请贷款合同、办理按揭

      8、同贷书，签署贷款合同

      9、缴税过户，给首付

      10、放款收楼

       【详细解读】

       一、查册

      房产权属人，面积，结构，有否违章，是否抵押或还有按揭

      *查册所需资料：(1)身份证 (2)地产的地址、地号、房地产证登记案号、房地产证号

      二、签合同、交定金

      合同内容：楼价、定金、付款方式、付款条件、履行期限、交楼时间，办理相关手续时间，违约方式，违约责任

      *签合同：

      1、如果房产有共有权人，要让共有权人一同签字，避免后面出现共有权人不同意出售导致交易存在失败的可能。

      2、如果房屋有租约，应该与租客签订放弃优先购买权的证明，避免租客以侵犯优先购买权为由导致交易失败。

      3、如果该房产附有户口，要在签订合同时写明户口迁出的日期及违约条件。

      4、学位是否被占用

      三、锁定网签

      锁定网签是为了防止一房二买，所以，一定要在交了定金之后，第一时间与卖家去网签哦！不过，现在很多都是中介代办，那就要更加注意啦！

      四、评估

      银行会指定评估公司对所购房产的估价，进行银行贷款权利价值评估审批。

      【注意事项】评估价影响银行贷款金额，如评估价低于成交价，贷款以评估价来计算贷款金额。

      五、赎楼（卖家）

      这个是卖家要做的事，如果房子还有抵押或按揭，要业主把房产证赎回来，才能过户。小歆很幸运，遇到个无抵押，无按揭的卖家。这个步骤就省啦。

      六、涂销和递件（卖家）

      涂销就是卖家偿还银行贷款后取消房产抵押登记，产权转移申请即“递件”，是指买卖双方提供资料递交房地产交易所审核，审核成功领取回执。

      对小歆来说，没有按揭，房产证已在业主手上，这个步骤也是省啦。

      七、签署申请贷款合同、办理按揭

      【注意事项】

      1.去银行做贷款申请，需要买卖双方到场，要带上身份证原件、收入证明、买卖合同，获得同意贷款书。

      ★2. 如果贷款额度达不到预期，买家需要做好支付更多首期款的准备，否则交易不成将造成违约。

      ★3.为预防该情况发生后双方发生纠纷，可以在合同中约定解决方法，例如是解除合同还是赔偿违约金等。

      八、同贷书，签署贷款合同

      银行内部各级对申贷人审核后会二手房按揭贷款审批书，写明同意贷款的金额、期限、利率。

      ★部分银行同贷书上不写贷款利率，以放款时利率执行；

      ★除同贷书同意贷款金额剩余是首期款。

      九、缴税过户，给首付

      缴纳二手交易税费后，需要到房产所在地的产权登记中心去办理过户手续。买卖双方需要带上身份证原件、房产证原件、二手房买卖合同。

      十、放款收楼

      交房一般涉及物业、水电、有线电视、燃气等交接，如果房产内部还有家具家电，还要核实清楚是否有被更换或搬走，最终业主才交钥匙，正式完成交易。

      1.如果交房时家具家电出现损坏甚至被搬走，而交房保证金无法弥补时，买方通常很难找到卖家去索赔。所以最好在当初约定交房保证金时，尽量把保证金的数额做大。

      2.户口问题也是交房时容易忽视的地方，所以在交房前，最好在房屋所在地的公安局查阅业主的户口是否已经迁出。